Betriebsstrom der Heizungsanlage: Nichtangabe als verbotener Vorwegabzug?
Der Betriebsstrom der Heizungsanlage ist im Rahmen der Heizkostenabrechnung umzulegen, wenn diese anwendbar ist. Wie aber wirkt es sich aus, wenn der Vermieter darin nur Kosten für "Brennstoffe, Wartung, Kaminfeger und Verbrauchserfassung", nicht aber den Heizungsstrom berücksichtigt? Die Abrechnung ist dann trotzdem formell wirksam (LG Itzehoe, MietRB 2011, 73).
Der Fall: Die Mietvertragsparteien stritten darüber, ob eine Heizkostenabrechnung, in der die Kosten der Brennstoffe, Wartung, Kaminfeger und der Verbrauchserfassung, nicht jedoch der Heizungsbetriebsstrom ausgewiesen waren. Der Mieter meint, die Heizkostenabrechnung sei unwirksam, da darin der Heizungsbetriebsstrom nicht ausgewiesen sei, so dass die Gesamtkosten nicht ausgewiesen wären, wodurch die Abrechnung formell unwirksam sei. Außerdem bestritt er die in seiner Abwesenheit festgestellten Heizwerte mit Nichtwissen.
Die Entscheidung: Mit seinen Einwendungen blieb der Mieter erfolglos. Sofern der Betriebsstrom der Heizungsanlage in der Heizkostenabrechnung nicht angegeben wird, ist eine Heizkostenabrechnung dennoch formell wirksam. Nach Ansicht des Gerichts erfordere eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung als Mindestangaben lediglich die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe des Verteilerschlüssels, die Errechnung des Mieteranteils und den Abzug der Vorauszahlungen (BGH, Urt. v. 11.08.2010 - VIII ZR 45/10, GE 2010, 1102). Hier seien zwar hinsichtlich der Gesamtkosten nicht alle Kostenarten aufgeführt, was allerdings die Abrechnung nicht formell unwirksam mache. Der Vermieter sei nämlich nicht verpflichtet, sämtliche ihm entstandenen und umlagefähigen Kosten in die Abrechnung einzustellen. Der Vermieter könne nämlich auch darauf verzichten, bestimmte Kosten einzustellen, was seinen Grund in deren geringen Höhe oder einer Kulanzentscheidung des Vermieters haben kann. Ein Vorwegabzug sei nur in den Fällen erforderlich, in denen die Abrechnung ohne einen Vorwegabzug nicht nachvollzogen werden könne. Hier seien die Mieter mit den Kosten belastet worden, die sie in ihrer Zusammensetzung nachvollziehen könnten. Soweit der Mieter die Heizwerte mit Nichtwissen bestritten habe, sei dieses Bestreiten unbeachtlich. Denn für die in seiner Abwesenheit abgelesenen Werte habe er kein Ablesebeleg verlangt.
Konsequenzen für die Praxis: Im Wesentlichen ist der Entscheidung zu entnehmen, dass in eine Heizkostenabrechnung nicht alle in § 7 Abs. 2 Heizkostenverordnung erwähnten Heizungsbetriebskosten, zu denen auch der Betriebsstrom der Heizungsanlage zählt, aufgenommen werden müssen (Harsch, MietRB 2011, 73; a. A. Lammel, WuM 2011, 413 [414]). Dieser bleibt dieser Punkt bis zu einer höchstrichterlichen Klärung umstritten. Denn nach der BGH-Rechtsprechung genügt es allein nicht, schon bereinigte Kosten anzugeben (BGH, Urt. v. 14.02.2007 - VIII ZR 1/06, NZM 2007, 244).
Hinsichtlich der Heizungsverbrauchswerte kann ein Mieter auch dann diese Werte nicht anzweifeln, wenn er die Daten in eigener Regie feststellen kann. In solchen Fällen muss der Mieter konkret darlegen, welche Einzelwerte aus seiner Sicht in der Abrechnung hätten berücksichtigt werden müssen (Harsch, MietRB 2011, 73). Hingegen kann ein Mieter die Verbrauchswerte dann ohne Weiteres bestreiten, wenn diese Daten für den Mieter nicht mehr zur Verfügung stehen oder ein elektronisches Erfassungsgerät über kein Display verfügt oder der Mieter nicht weiß oder wissen muss, wie diese abgelesen werden (LG Berlin, GE 2010, 1743).
Haus & Grund Leipzig | RA Eric Lindner
