BGH: Exzessives Rauchen begründet Schadensersatzpflicht des Mieters
Rauchen, das eine Verschlechterung der Wohnung verursacht, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung beseitigen lässt, begründet eine Schadensersatzpflicht des Mieters (BGH, Urt. v. 05.03.2008 - VIII ZR 37/07). Auf das nunmehr veröffentlichte Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) weist die Eigentümerschutzgemeinschaft Haus & Grund Leipzig hin.
Die rauchenden Mieter bewohnten eine Wohnung von August 2002 bis Juli 2004. Nach ihrem Auszug verlangen sie Rückzahlung der Kaution. Der Vermieter rechnet mit einem Schadensersatzanspruch auf: Die Mieter hätten in der Wohnung stark geraucht. Bei deren Auszug seien Decken, Wände und Türen der Wohnung durch Zigarettenqualm stark vergilbt gewesen. Der Zigarettengeruch habe sich in die Tapeten "eingefressen". Dies habe eine Neutapezierung und Lackierarbeiten an den Türen erforderlich gemacht.
Der BGH erkennt einen Schadensersatzanspruch im Grundsatz an. Rauchen in einer Mietwohnung, das über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehe, begründe eine Schadensersatzpflicht des Mieters, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen) beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern. Der Vermieter hat seinen Prozess dennoch verloren. Da sich die Spuren des Tabakkonsums nach seinen eigenen Angaben durch übliche Schönheitsreparaturen beseitigen ließen, hat der BGH einen Schadensersatzanspruch verneint. Der Vermieter sei dadurch auch nicht unbillig benachteiligt. Er habe die Möglichkeit gehabt, die Pflicht zur Ausführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen ? auch im Wege formularvertraglicher Vereinbarung ? auf den Mieter abzuwälzen. Wenn es ? wie im entschiedenen Fall ? an einer wirksamen Vereinbarung zur Abwälzung der Renovierungspflichten gefehlt habe, so gehe dies zu Lasten des Vermieters.
Das Urteil hat nach Auffassung von Haus & Grund Leipzig zur Folge, dass Vermieter in Streitfällen genau darlegen und gegebenenfalls beweisen müssen, ob und in welchem Maße Arbeiten erforderlich sind, um die vom Tabakqualm verursachten Zustände zu beseitigen, die über die eigentlichen Schönheitsreparaturen hinausgehen. Zum anderen kann von Vermietern in Betracht gezogen werden, das Rauchen in der Mietwohnung mietvertraglich zu untersagen. Hierzu sollten sich Vermieter sachkundig beraten lassen.
