Schönheitsreparaturen: Neues Verjährungsproblem bei "Abgeltungsquoten"
Der Streit um Verjährungsfragen bei Schönheitsreparaturen geht in eine neue Runde. Dazu hat jetzt das Landgericht Berlin vermieterfreundlich entschieden (LG Berlin, Urt. v. 11.03.2011 - 63 S 277/10, Info M 2011, 271).
Nachdem der Bundesgerichtshof erst kürzlich unter einen bis dahin langen Streit (News vom 07.02. u. 10.05.2011) einen Schlussstrich gezogen hat, steht nun die Frage an, ob auch der vom Mieter gezahlte Geldbetrag als Kostenbeteiligung an Schönheitsreparaturen ("Abgeltungs- oder Quotenklausel") ebenfalls in der kurzen Sechs-Monatsfrist von § 548 Abs. 2 BGB verjährt, wenn die Renovierungsklausel unwirksam ist.
Im aktuellen Fall war im Wohnraummietvertrag eine unwirksame Renovierungs-/ Schönheitsreparaturklausel enthalten. Anlässlich des Auszuges im Jahre 2004 vereinbaren Vermieter und Mieter, dass der Mieter 2.300 Euro zahlen solle, ohne die Wohnung tatsächlich zu renovieren. Diesen an den Vermieter gezahlten Betrag verlangt der Mieter 2009 zurück, da seine Renovierungsklausel unwirksam sei und deswegen keine Zahlungspflicht bestanden hätte.
Damit hatte der Mieter beim Landgericht Berlin keinen Erfolg. Der (bereicherungsrechtliche) Rückzahlungsanspruch verjähre nach § 548 Abs. 2 BGB innerhalb von sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses. Die allgemeine dreijährige Verjährungsfrist sei nicht heranzuziehen. Die Verjährungsfrist habe auch nicht erst mit der Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 04.05.2011 (News vom 10.05.2011) zu laufen begonnen.
Nun ist der BGH aufgerufen, zu dieser Frage zu entscheiden. Die Revision ist bereits dort anhängig. Dogmatisch dürfte eher die allgemeine Regelverjährungsfrist zutreffen. Abgeltungszahlungen im engeren rechtlichen Sinne sind nicht von der Vorschrift des § 548 Abs. 2 BGB (?Aufwendungen?) erfasst, die hier das Landgericht herangezogen hat. Grundlage von sog. Abgeltungs-, Quoten- oder Quotenhaftungsklauseln ist die Entgeltthese oder das Ausgleichsprinzip, wonach der Mieter mit übertragener Renovierungslast entsprechend weniger Miete zu zahlen hat, der Mieter aber dafür "geldwerte" Renovierungsarbeiten verrichten soll. Deswegen verschafft die Abgeltungsquote dem Vermieter einen "primären Zahlungsanspruch" (Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 4. Aufl., 2011, I. Teil Rdnr. 273). Für die Rückerstattung derartiger Zahlungsansprüche gilt deshalb die allgemeine Regelverjährung. Letztlich wird nur die Entscheidung des BGH Rechtssicherheit bringen.
RA Eric Lindner
