Mietspiegel Leipzig 2020/2022
Der Streit um den Leipziger Mietspiegel 2020 hält an. Für den 2023 kommenden sieht es nicht besser aus.
Mietspiegel 2020
Der Leipziger Mietspiegel 2020 hat seine Eigenschaft als qualifizierter Mietspiegel verloren. Hintergrund ist das Mietspiegelreformgesetz, das seit 01.07.2022 gilt. Darin ist für sogenannte qualifizierte Mietspiegel eine Aktualisierungspflicht von zwei Jahren vorgesehen. Sie gilt auch für schon existierende Mietspiegel. Maßgebend ist der Stichtag, zu dem die Daten für den Mietspiegel erhoben wurden. Eine Fortschreibung des Mietspiegels 2020 binnen dieser Zwei-Jahres-Frist wurde von der Stadt Leipzig nicht vorgenommen. Stattdessen hat die Stadt den Stichtag der Datenerhebung für den neuen Mietspiegel auf den 01.10.2022 gelegt.
Damit liegen die Stichtage außerhalb des gesetzlichen Zwei-Jahres-Zeitraumes (§ 558d Abs. 2 BGB). Die Stadt bestreitet dies und sieht den Mietspiegel nach wie vor als qualifiziert an. Der Ausgang eines gerichtlichen Verfahrens ist derzeit offen.
Infolge der Herabstufung ist der
Leipziger Mietspiegel 2020 allenfalls als einfacher Mietspiegel anzusehen. Dies hat vor allem Auswirkungen in einem gerichtlichen Mieterhöhungsverfahren. Die Werte eines einfachen Mietspiegels können vom Gericht als Indiz für die im Mietspiegel ausgewiesenen Entgelte herangezogen werden (BGH, NZM 2010, 665). Die mit einem qualifizierten Mietspiegel verbundene besondere Beweislastwirkung im Sinne von § 558d Abs. 3 BGB (Vermutungswirkung) kommt einem einfachen Mietspiegel allerdings nicht mehr zu. Vorher ausgesprochene Mieterhöhungsverlangen des Vermieters werden davon nicht berührt, soweit diese ansonsten formell in Ordnung sind. Denkbar wäre allerdings, dass ein Vermieter infolge der verlorenen Beweiswirkung alternativ auf drei Vergleichswohnungen verweist. Daran ist das Gericht freilich genauso wenig gebunden wie an die Werte eines einfachen Mietspiegels.
Daneben wirkt sich die abgelaufene Qualifizierung auch auf die seit 13.07.2022 in Leipzig geltende Mietpreisbremse aus. Danach darf der Neuvermietungspreis bei der Vermietung einer Wohnung die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich um nicht mehr als 10 % übersteigen. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird anhand eines Mietspiegels oder dreier Vergleichswohnungen oder anhand eines mit Gründen versehenen Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ermittelt. Dem Vermieter ist es nun wieder einfacher möglich, auf drei Vergleichswohnungen zu verweisen, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu begründen. Denn der Verweis auf einen daneben bestehenden qualifizierten Mietspiegel ist nur dann einzuhalten, wenn der Mietspiegel ordnungsgemäß fortgeschrieben wurde (§ 558a Abs. 3 BGB). Das ist im Falle des Mietspiegels 2020 nicht mehr der Fall.
Mietspiegel 2022
Der in 2023 kommende Mietspiegel wird kaum für weniger Streit sorgen. Hauptgrund ist die fehlerhafte Datenerhebung durch die Stadt Leipzig. Die Daten für den Mietspiegel 2022 wurden im Herbst 2022 erhoben. Zu dieser Zeit war die Stadt Leipzig allerdings unzuständig für die Mietspiegelerstellung. Die Zuständigkeit war seit 01.07.2022 beim Freistaat Sachsen angesiedelt, erst am 30.12.2022 wurde diese Aufgabe per Gesetz den Gemeinden und damit auch der Stadt Leipzig übertragen.
Die Datenerhebung für einen gewollten qualifizierten Mietspiegel durch die Stadt Leipzig erfolgte vor dem 30.12.2022 und macht die Datenerhebung allein deshalb unzulässig und rechtswidrig. Insbesondere die Sächsische Landesdatenschutzbeauftragte sah es als erforderlich an, die Datenerhebung für einen qualifizierten Mietspiegel nach dem 30.12.2022 zu wiederholen.
Die Landesdatenschutzbeauftragte am 09.12.2022:
"Da, wie bereits ausgeführt, Grundlage für einen qualifizierten Mietspiegel ausschließlich eine Datenerhebung aufgrund einer per Satzung der Stadt Leipzig angeordneten Auskunftspflicht sein kann, kann die derzeit durchgeführte Befragung hierfür nicht genügen."
Weiter heißt es: "Die... auf freiwilliger Basis erfolgende Datenerhebung der Stadt Leipzig" könne "nur Grundlage eines einfachen, nicht aber eines qualifizierten Mietspiegels sein."
Der in 2023 kommende Mietspiegel wird kein qualifizierter sein, es widerspricht wissenschaftlichen Grundsätzen, sich auf rechtswidrig erlangte Daten zu stützen.
Rechtsanwalt Dr. Eric Lindner | Haus & Grund Leipzig
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