Mietspiegel 2020: Folgen der abgelaufenen Qualifizierung
Haus & Grund bekräftigt heute noch einmal seinen Standpunkt, wonach der Leipziger Mietspiegel 2020 seine Qualifizierung verloren hat (News v. 26.08.2022). „Hintergrund ist geltendes Recht, kein Gelehrtenstreit zu einer juristischen Frage“, sagt Eric Lindner, Geschäftsführer von Haus & Grund Leipzig. Mit den Mietspiegelreformgesetzes wurde die Aktualisierungspflicht für qualifizierte Mietspiegel klarer gefasst (§ 558d BGB). Qualifizierte Mietspiegel sind im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Wird dies nicht eingehalten, verliert ein qualifizierter Mietspiegel seine besondere Beweiskraft (Vermutungswirkung), er wird zu einem einfachen Mietspiegel herabgestuft (§ 558d Abs. 3 BGB).
Die Rechtslage
Das Mietspiegelreformgesetz 2021 hat den Fristbeginn gesetzlich geregelt, ab wann die Frist für die Aktualisierung zu laufen beginnt. Maßgebend ist der Stichtag, zu dem die Daten für den Mietspiegel erhoben wurden (§ 558d Abs. 2 S. 4 BGB). „Zu dieser Neuerung hat der Gesetzgeber kein Übergangsrecht geregelt. Die Gemeinden hatten aber 11 Monate Zeit, sich auf das Inkrafttreten des Mietspiegelreformgesetzes zum 01. Juli 2022 vorzubereiten“, so Eric Lindner weiter. Seitdem 01. Juli 2022 gilt die Aktualisierungsfrist, die auf die ursprüngliche Datenerhebung abstellt, für alle qualifizierten Mietspiegel - gleichgültig, ob diese schon existieren oder erst erstellt werden (Börstinghaus, NJW 2022, 1841 [1843]).
Börstinghaus, NJW 2022, 1841 (1845): „Erst infolge der vom Rechtsausschuss eingeführten Erstellungspflicht für Gemeinden jenseits 50.000 Einwohnern wurde mit Art. 229 § 62 EGBGB eine Übergangsvorschrift eingefügt: Einfache Mietspiegel müssen dort ab dem 1.1.2023 vorhanden sein; bei Entschließung der Gemeinde zum qualifizierten Mietspiegel muss er bis zum 1.1.2024 vorliegen. Weitergehende Übergangsvorschriften, gerade für am 1.7.2022 existierende Mietspiegel, fehlen. Das neue Recht gilt also auch insofern, und zwar sowohl für eine eventuell geänderte behördliche Zuständigkeit und die Anerkennung als auch für den Beginn der Fortschreibungsfrist und die neuen Vermutungswirkungen.
Beispiel: Möglich ist, dass Mietspiegel mit Erhebungsstichtag vor dem 1.7.2020 am 1.7.2022 ihre Qualifikation verlieren, wenn nicht rechtzeitig im ersten Halbjahr 2022 eine Fortschreibung mittels Index oder Stichprobe vorbereitet wurde, so dass spätestens am 1.7.2022 die Fortschreibung bzw. bei fortgeschriebenen Mietspiegeln eine Neuerstellung veröffentlicht werden kann.“
Stichtag für die Datenerhebung für den Leipziger Mietspiegel 2020 war der 01. August 2020. Die Fortschreibung des Mietspiegels 2020 hätte zum 01. August 2022 erfolgen müssen. Dies wurde verpasst.
Die Folgen der abgelaufenen Qualifizierung
Infolge der Herabstufung ist der Leipziger Mietspiegel 2020 allenfalls als einfacher Mietspiegel anzusehen. Dies hat vor allem Auswirkungen in einem gerichtlichen Mieterhöhungsverfahren. Die Werte eines einfachen Mietspiegels können vom Gericht als Indiz für die im Mietspiegel ausgewiesenen Entgelte herangezogen werden (BGH, NZM 2010, 665). Die mit einem qualifizierten Mietspiegel verbundene besondere Beweislastwirkung im Sinne von § 558d Abs. 3 BGB (Vermutungswirkung) kommt einem einfachen Mietspiegel allerdings nicht mehr zu. Vorher ausgesprochene Mieterhöhungsverlangen des Vermieters werden davon nicht berührt, soweit diese ansonsten formell in Ordnung sind. Denkbar wäre allerdings, dass ein Vermieter infolge der verlorenen Beweiswirkung alternativ auf drei Vergleichswohnungen verweist. Daran ist das Gericht freilich genauso wenig gebunden wie an die Werte eines einfachen Mietspiegels.
Daneben wirkt sich die abgelaufene Qualifizierung auch auf die seit 13. Juli 2022 in Leipzig geltende Mietpreisbremse aus. Danach darf der Neuvermietungspreis bei der Vermietung einer Wohnung die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich um nicht mehr als 10 % übersteigen. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird anhand eines Mietspiegels oder drei Vergleichswohnungen oder anhand eines mit Gründen versehenen Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ermittelt. Dem Vermieter ist es nun wieder einfacher möglich, auf drei Vergleichswohnungen zu verweisen, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu begründen. Denn der Verweis auf einen daneben bestehenden qualifizierten Mietspiegel ist nur dann einzuhalten, wenn der Mietspiegel ordnungsgemäß fortgeschrieben wurde (§ 558a Abs. 3 BGB). Das ist im Falle des Mietspiegels 2020 nicht mehr der Fall.
Folgende Übersicht "Mietspiegel Leipzig" verdeutlicht die Situation noch einmal:
RA Dr. Eric Lindner | Haus & Grund Leipzig
