Formgerechter Abschluss eines Mietvertrages durch Nachtragsvereinbarungen
In seinem Urteil vom 29. April 2009 - XII ZR 142/07 hat der u. a. für das Gewerberaummietrecht zuständige XII. Zivilsenat entschieden, dass ein Mietvertrag, der zunächst mangels rechtzeitiger Annahme nicht formgerecht zustande gekommen ist, auch durch eine formgerechte Nachtragsvereinbarung, die sich auf die ursprüngliche Urkunde beruft, insgesamt formgerecht zustande kommt. Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde:
Der Vermieter unterzeichnete mit der Beklagten einen Mietvertrag über noch zu errichtende Gewerberäume. Die Mietdauer wurde mit 13 Jahren nach Übergabe vereinbart. Im Mietvertrag war weiter festgehalten:
"Dem Vermieter ist bekannt, dass der Vorstand des Mieters nach Maßgabe seiner Geschäftsordnung diesem Vertrag zustimmen muss. Die Zustimmung erfolgt nach Vertragsabschluss in einem gesonderten Schreiben. Erfolgt die Zustimmung nicht innerhalb von vier Wochen nach beiderseitiger Unterschrift, so erlangt dieses Vertragswerk keine Rechtsgültigkeit. ..."
Eine solche Zustimmung erfolgte jedoch nicht innerhalb der genannten Frist. Nach über einem Jahr schlossen der Vermieter und die Beklagte eine schriftliche Vereinbarung über die Änderung des Mietvertrages. Nach 9 Jahren kündigte die Beklagte das Mietverhältnis. Sie ist der Auffassung, dass die Schriftform nicht eingehalten wurde und somit der auf unbestimmte Zeit geschlossene Mietvertrag ordentlich kündbar sei. Im Anschluss zahlte die Beklagte keine Miete mehr. Der BGH hat nun entschieden, dass die Kündigung unwirksam sei und der Vermieter Anspruch auf Zahlung des Mietzinses habe. Hierbei könne es offen bleiben, ob der Mietvertrag bereits mit der Unterschrift des Angebotes des Vermieters zustande gekommen sei oder ob die Annahmeerklärung verspätet war. Es sei jedenfalls durch die von beiden Vertragsparteien unterzeichnete Änderungsvereinbarung zum Abschluss eines Mietvertrages gemäß der Mietvertragsurkunde mit den vereinbarten Änderungen gekommen, da ausdrücklich auf den Mietvertrag verwiesen wurde. Die Zustimmung des Vorstandes sei hierfür nicht erforderlich gewesen, da diese Bedingung übereinstimmend stillschweigend abbedungen wurde. Die über ein Jahr nach der Vertragsunterzeichnung von zur Vertretung der Beklagten berechtigten Personen abgeschlossene Vereinbarung habe zum Ausdruck gebracht, dass die Gültigkeit des Vertragsschlusses nicht von der Zustimmung des Vorstandes abhängen solle. Des Weiteren entschied der BGH, dass die nach § 550 BGB erforderliche Schriftform eingehalten wurde. Die Schriftform der im Mietvertrag enthaltenen vertraglichen Vereinbarung sei jedenfalls durch die von beiden Vertragspartnern unterzeichnete, wirksam abgeschlossene schriftliche Änderungsvereinbarung in Verbindung mit dem Mietvertrag gewahrt. Auch die konkludente Aufhebung der Erforderlichkeit einer Genehmigung durch den Vorstand der Beklagten ändere hieran nichts. § 550 BGB solle in erster Linie sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetz auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Vertrag ersehen kann. Die Schriftform solle hingegen nicht Gewissheit verschaffen, ob der Mietvertrag wirksam zustande gekommen sei.
RA Eric Lindner
