Amtsgericht Leipzig: Kündigungsverzichtsklauseln im Wohnraummietrecht
Das Amtsgericht Leipzig hat in einer aktuellen Entscheidung zu Fragen eines befristeten Kündigungsausschlusses in Wohnraummietverträgen entschieden (AG Leipzig, Urt. v. 12.12.2013 - 166 C 6065/13). Danach muss Studenten ein erhöhtes Interesse an Mobilität und Flexibilität im Hinblick auf den noch ungewissen Verlauf des Studiums zugestanden werden, so dass eine langfristige Bindung an einen Mietvertrag nicht angemessen erscheint.
Ein Vermieter überließ einem Mieter, der in Leipzig Student ist, mit Mietvertrag vom 08.10.2012 ein Zimmer in einer Wohngemeinschaft. In § 2 des Formularvertrages hieß es:
"Mieter und Vermieterin sind an einem langfristigen Mietverhältnis interessiert. Daher verzichten beide Vertragsparteien für die Dauer von 12 Monaten auf ihr ordentliches Kündigungsrecht..."
Mit Schreiben vom 27.12.2012 kündigte der Mieter das Mietverhältnis. Mit seiner Klage verlangt der Vermieter als Kläger von dem Beklagten Zahlung unbezahlt gebliebener Mieten für drei Monate. Der Vermieter war der Auffassung, die Kündigung des Mieters habe im Hinblick auf den beiderseitigen Kündigungsverzicht der Parteien das Mietverhältnis nicht vorzeitig beenden können. Gründe, die den Beklagten zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt hätten, hätten auch nicht vorgelegen.
Das Amtsgericht sieht die Formularklausel als unwirksam und hat die Klage deshalb abgewiesen. Dazu das Amtsgericht: "Der im Mietvertrag der Parteien - unstreitig - formularmäßig vereinbarte beiderseitige Verzicht der Parteien auf das Recht zur ordentlichen Kündigung für die Dauer von 12 Monaten ist unwirksam gem. § 307 Abs.1 Satz 1 BGB. Wird, wie hier unstreitig, ein Zimmer an einen Studenten an dessen Studienort vermieterseits überlassen, so wäre die formularmäßige Vereinbarung eines beiderseitigen Kündigungsverzicht für die Dauer von 2 Jahren wegen unangemessener Benachteiligung nach vorgenannter Vorschrift unwirksam (BGH VIII ZR 307/08 v. 15.07.2009, zitiert nach juris). Diese unangemessene Benachteiligung des Mieters wird vorwiegend daraus hergeleitet, dass Studenten ein erhöhtes Interesse an Mobilität und Flexibilität im Hinblick auf den noch ungewissen Verlauf des Studiums zugestanden wird, so dass eine langfristige Bindung an einen Mietvertrag auch unter Berücksichtigung der Interessen eines Vermieters in diesen Fällen nicht angemessen erscheint (BGH aaO). Zwar wurde vorliegend ein beiderseitiger Kündigungsverzicht nur für die Dauer von 12 Monaten vereinbart, indes wurden klägerseits keine Tatsachen zu auf dieser Seiten vorliegenden Interessen, die diesen Kündigungsverzicht gerechtfertigt erscheinen lassen, hier vorgetragen. Zudem wird verlangt, dass ein Ausschluss des Kündigungsrechtes - bei der gebotenen allgemeinen Betrachtung der Klausel - auch in irgendeiner Weise im Interesse des Mieters liegen müsse (BGH aaO Rn.8). Solche Interessen sind hier gleichermaßen nicht erkennbar."
Die aktuelle Rechtsprechung des Amtsgerichts Leipzig zeigt, dass in Wohnraummietverträgen die Grundsätze der BGH-Rechtsprechung zu berücksichtigen sind. Eine Formularklausel, die einen zeitlich befristeten Kündigungsausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts regelt, sollte unbedingt auch ein Flexibilitätskriterium berücksichtigen - zumindest wenn eine Kündigungsausschlussklausel auch erkennbar auf Personen mit einem besonders schützwürdigen Mobilitätsinteresse zugeschnitten ist (BGH, Urt. v. 15.07.2009 – VIII ZR 307/08, NZM 2009, 779 "Studentenwohnung"; dazu Derleder, NZM 2012, 147 [149]). Haus & Grund Leipzig hat wiederholt darauf aufmerksam gemacht, in eine Kündigungsausschlussklausel folgende Regelung aufzunehmen: "Der Mieter kann seine vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis verlangen, wenn er die Wohnung aus wichtigen persönlichen Gründen aufgeben muss (News vom 12.01.2012). Zuletzt hat auch das Amtsgericht Bernburg auf die gleichen Grundsätze abgestellt und eine Kündigungsverzichtsklausel aufgrund des fehlenden Flexibilitätskriteriums für unwirksam angesehen.
Der Mustermietvertrag von Haus & Grund Leipzig enthält bereits seit vielen Jahren dieses sog. Flexibilitätskriterium.
Haus & Grund Leipzig | RA Dr. Eric Lindner
