Unwirksame Befristung führt zu wirksamen gegenseitigen Kündigungsverzicht
Befristete Mietverträge werden heute Zeitmietverträge genannt. Sie sind nur in besonderen Ausnahmefällen zulässig und benötigen eine genaue Begründung. Ist die Befristung unwirksam vereinbart, bedeutet dies jedoch nicht, dass der Mieter oder Vermieter ordentlich kündigen kann. Vielmehr gilt ein beiderseitiger Kündigungsverzicht als vereinbart.
Einen Wohnungsmietvertrag können Sie heute nur befristet abschließen, wenn Sie einen Grund für die Befristung haben. Die gesetzliche Regelung dazu finden Sie in § 575 BGB. Anerkannt sind nur wenige Gründe:
- Eigenbedarf für sich selbst oder nahe Angehörige
- Die Fortsetzung des Mietverhältnisses würde Baumaßnahmen oder Instandhaltungen erheblich erschweren.
- Die Räume sollen an einen Dienstverpflichteten vermieten werden.
In jedem Fall muss der Mieter bereits bei Abschluss des Mietvertrags über den Grund der Befristung schriftlich informiert werden. Dies sollte unbedingt direkt dort geschehen, wo die Befristung im Vertrag vereinbart wird.
Befristungsvereinbarungen können vor allem dann unwirksam sein, wenn sie unzureichend begründet wurden.
Bei Eigenbedarf muss beispielsweise die Person eindeutig benannt sein, für die Eigenbedarf geltend gemacht wird. Ist es nicht der Vermieter selber, muss ebenfalls der Verwandtschaftsgrad mitgeteilt werden. Ausreichend ist zum Beispiel:
„Die Wohnung soll nach Beendigung des Mietverhältnisses durch die Mutter des Vermieters genutzt werden.“
Nicht ausreichend ist dagegen: „Die Wohnung soll nach Beendigung des Mietverhältnisses durch eines der Kinder des Vermieters genutzt werden“. Zwar ist hier das Verwandtschaftsverhältnis dargestellt, aber es ist nicht klar, welche Person genau gemeint ist. Auch erscheint diese Formulierung zu unverbindlich.
Unwirksame Formulierungen bei der Angabe des Grundes sind beispielsweise ebenfalls:
„Befristung wegen Eigenbedarfs.“
„Das Mietverhältnis ist ein Zeitmietvertrag.“
„Die Wohnung wird für Angehörige benötigt.“
„Die Befristung erfolgt wegen Eigenbedarfs, da sie für Angehörige benötigt wird.“
Ebenso wie beim Eigenbedarf reicht es aus, wenn Sie die Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten ernsthaft in Betracht ziehen. Nicht erforderlich ist, dass die Arbeiten wirtschaftlich geboten oder sinnvoll sind. Sie können Luxussanierungen planen oder Baumaßnahmen, die auf eine spätere Nutzungsänderung abzielen.
Wichtig ist allerdings, dass die Baumaßnahmen derart schwerwiegend sind, dass sie die Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschweren würden. Die Baumaßnahmen müssen also in der Wohnung eine gewisse Intensität und Dauer haben.
Es reicht nicht aus zu schreiben:
„Die Wohnung soll wesentlich verändert werden.“
„Die Wohnung soll wesentlich instand gesetzt werden.“
„Das Haus soll umgebaut werden, es erfolgen ein Badezimmer- und ein Zentralheizungsbau.“
„Das Haus soll saniert werden.“
„Das Haus soll abgerissen werden.“
„Das Mietverhältnis ist befristet und endet am 31.03.2015. Danach soll die Wohnung modernisiert werden.“
„Die Wohnung soll wesentlich instand gesetzt werden. Das Haus soll vollständig saniert werden.“
Der Bundesgerichtshof hat sich mit der Frage beschäftig, welche Rechtsfolgen entstehen, wenn eine solche Befristungsabrede unwirksam ist. In sehr vielen Fällen wurde angenommen, die Klausel sei ersatzlos zu streichen und das Mietverhältnis gilt unbefristet. Es kann also jederzeit gekündigt werden.
Dem folgte der Bundesgerichtshof nicht ganz. Zwar bejaht der BGH, es liege wegen der unwirksamen Befristungsvereinbarung ein unbefristetes Mietverhältnis vor. Jedoch gilt für die Dauer der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht. Dies ergibt sich aus einer ergänzenden Vertragsauslegung der unwirksamen Befristung. Denn wüssten die Parteien bei Vertragsschluss um die unwirksame Klausel, dann hätten die Parteien redlicher Weise den gegenseitigen Kündigungsverzicht vereinbart. Da das von beiden Parteien verfolgte Ziel einer langfristigen Bindung an den Mietvertrag durch einen beiderseitigen Kündigungsverzicht erreicht werden kann, ist ein solcher Ausschluss der ordentlichen Kündigung für die Dauer der Befristung anzunehmen.
BGH, Urteil vom 10. Juli 2013, Az. VIII ZR 388/12
Wichtig: In Ausnahmefällen können Sie auch heute einen Mietvertrag ohne Grund befristen:
- bei Wohnungen, die nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet werden, oder
- bei Wohnraum, der Teil einer von Ihnen selbst bewohnten Wohnung ist und den Sie überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet haben.
Wohnungen zum vorübergehenden Bedarf sind zum Beispiel Ferienwohnungen, Hotels oder Arbeiterunterkünfte. Unter Letzterem versteht man die Unterbringung von Monteuren vor Ort, von Messestandbetreuern, Kurgästen oder Mitwirkenden an Sportveranstaltungen und so weiter. Achten Sie darauf, dass Sie im Mietvertrag solche besonderen Zwecke, wie zum Beispiel die Arbeiterunterkunft, vereinbaren.
Haus & Grund Leipzig, Schepler
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