Langfristige Mietverträge: Fallstricke bei Änderungen der Miethöhe
Eine Änderung der Miethöhe ist stets eine wesentliche Vertragsänderung und unterfällt dem Formzwang von § 550 S. 1 BGB. Das geht aus einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs hervor (BGH, Urt. v. 25.11.2015 - XII ZR 114/14).
Im Fall hatten Mieter 2001 Räume zum Betrieb einer Zahnarztpraxis angemietet. Aus Gründen der Praxisvergrößerung schlossen die Mietvertragsparteien 2005 einen neuen Mietvertrag, mit dem sich die gemietete Fläche vergrößerte. Außerdem gestattete der Vermieter, dass die Mieter auf eigene Kosten Umbaumaßnahmen durchführen konnten. Als Vertragsende wurde der 30. April 2020 vereinbart. Später vereinbarte einer der beiden Mieter mündlich mit dem Vermieter, dass die Miete ab 01. Januar 2006 um 20 € erhöht werde und vermerkte dies handschriftlich auf dem Mietvertragsexemplar der Mieter. Im Oktober 2013 kündigten die Mieter das Mietverhältnis zum Ablauf des 31. Juli 2014. Im Verfahren wurden vor allem Schriftformfragen problematisiert.
Der BGH hatte also die Frage zu entscheiden, ob eine dauerhafte Änderung der Miethöhe stets und unabhängig von ihrer Höhe wesentlich ist oder eine bestimmte Erheblichkeitsgrenze überschreiten muss, um dem Formzwang zu unterfallen. Nach dem BGH ist jede Änderung der Miethöhe eine wesentliche Vertragsänderung - zumindest wenn sie für mehr als ein Jahr gelten soll und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann. Unter diesen Voraussetzungen unterfällt sie dem Schriftformgebot des § 550 S. 1 BGB iVm § 578 BGB. Die Schriftform wurde im vorliegenden Fall nicht gewahrt. Vermieter und die Mieter hatten die Erhöhung der Miete nicht gemeinsam auf dem Vertrag unterzeichnet und damit ihren übereinstimmenden Willen dokumentiert. Der eigene Vermerk von einem Mieter auf den für die Mieter bestimmten Vertragsexemplar wahrt die Schriftform nicht.
Vermietern ist dringend zu raten, jedwede Änderung eines langfristigen Wohn- und Geschäftsraummietvertrages nur unter strikter Beachtung des Schriftformgebotes abzuschließen. Andernfalls ist die Laufzeitabrede und damit die Kalkulation von Mieteinahmen in Gefahr. Zum Schriftformgebot von § 550 S. 1 BGB hat sich eine umfangreiche Rechtsprechung entwickelt. Zu den in der Praxis häufig vorkommenden Mietänderungen ist nun die aktuelle BGH-Entscheidung ergangen und zu beachten.
Haus & Grund Leipzig | RA Dr. Eric Lindner
