BGH: Kostenerstattungsanspruch des Mieters bei unwirksamer Endrenovierungsklausel
Mit seinem Urteil vom 27. Mai 2009 - VIII ZR 302/07 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass dem Mieter, der im Vertrauen auf die Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel Schönheitsreparaturen durchführt, im Fall einer unwirksamen Endrenovierungsklausel ein Erstattungsanspruch nach den §§ 812 ff. BGB gegen den Vermieter zustehen kann.
Im vorliegenden Fall hatte ein Mieter Schönheitsreparaturen aufgrund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel erbracht. Diese Leistung erfolgte nach Ansicht des BGH ohne Rechtsgrund im Sinne von § 812 Abs. 1 BGB. Daher habe der Mieter gegen den Vermieter einen Erstattungsanspruch. Der Wert der rechtsgrundlos erbrachten Leistung bemisst sich nach den Ausführungen des BGH nach dem Betrag der üblichen, hilfsweise der angemessenen Vergütung für die ausgeführten Arbeiten. Dabei sei zu berücksichtigen, ob der Mieter die Arbeiten selbst durchgeführt oder auf einen Fachbetrieb zurückgegriffen habe.
Ausdrücklich ausgeschlossen hat der Bundesgerichtshof einen Schadensersatzanspruch des Mieters, weil dem Vermieter kein Verschuldensvorwurf wegen der Verwendung der unwirksamen Klausel gemacht werden könne. Auch einen Aufwendungsersatzanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag schloss der BGH aus, weil der Mieter, der aufgrund vermeintlicher Pflichten die Wohnung renoviert, kein Geschäft des Vermieters durchführe, sondern nur im eigenen Rechts- und Interessenkreis tätig werde.
Mit der Entscheidung setzt der Bundesgerichtshof seine mieterfreundliche Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturklauseln fort. Offen blieb in diesem Fall die Höhe des Wertersatzes, da der Mieter, der die Leistungen selbst ausgeführt hatte, beruflich als Maler tätig ist. Wertersatz nach
§ 818 BGB bemisst sich nach dem objektiven Verkehrswert, den das Erlangte nach seiner tatsächlichen Beschaffenheit für jedermann hat. Das ist in der Regel der Betrag, den ein Dritter am Markt dafür zu zahlen bereit wäre. Angesichts dessen, dass die Arbeiten in der Regel nur fachgerecht, nicht aber vom Fachmann ausgeführt werden, dürfen die üblichen Preise für Maler nicht verlangt werden. Die weitere Rechtsprechungsentwicklung wird man hier abwarten müssen.
RA Eric Lindner
