Schönheitsreparaturen: Nachträgliche Endrenovierungsvereinbarung im Übergabeprotokoll – Ein sicherer Weg für Vermieter?
Nach der jüngsten BGH-Entscheidung vom 14.01.2009 - VIII ZR 71/08 ist eine im Wohnungsübergabeprotokoll vereinbarte Endrenovierungsklausel nicht deshalb unwirksam, weil der Mietvertrag eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel enthält.
Die auf den ersten Anschein vermieterfreundliche Entscheidung ist jedoch entgegen anderslautenden Kommentaren mit Vorsicht zu betrachten. Den nun veröffentlichten Entscheidungsgründen ist zu entnehmen, dass der Bundesgerichtshof die im konkreten Fall gegebene Endrenovierungsverpflichtung im Übergabeprotokoll als Individualvereinbarung gewertet hat. Dabei handelt es sich um ganz speziell ausgehandelte Einzelfallvereinbarungen. Vermieter sollten aber wissen, dass ?Individualvereinbarungen? in aller Regel in der Vermietungspraxis kaum vorliegen werden, da die Rechtsprechung daran sehr hohe Anforderungen stellt. Nicht jedes Verhandeln zwischen Vermieter und Mieter wird dazu führen, dass automatisch eine ?Individualvereinbarung? gegeben ist. Ein gegenseitiges Nachgeben im Rahmen von Vertragsverhandlungen wird dazu genauso wenig, wie etwas handschriftlich Festgehaltenes ausreichen. Außerdem müsste der Vermieter später beweisen, dass tatsächlich eine Individualvereinbarung, worin die Renovierungspflicht des Mieters geregelt wurde, vorliegt. Gelingt ihm dieser Nachweis nicht, kann er mit hoher Wahrscheinlichkeit nichts vom Mieter verlangen. Auf das hier besprochene BGH-Urteil sollten Vermieter daher nicht all zu sehr bauen. Vermieter, die in ein Übergabeprotokoll eine Endrenovierungsklausel hineinbringen, riskieren damit, dass die im eigentlichen Mietvertrag enthaltene Renovierungsklausel mit unwirksam wird; der Mieter müsste dann gar nicht renovieren. Vermietern ist wie bisher zu raten, nur aktuelle Mietverträge mit wirksamen Schönheitsreparaturklauseln zu verwenden.
RA Eric Lindner
