Neues Mietrecht: Bayern als erstes Bundesland mit "Kappungsgrenzen- Verordnung"
Am 1. Mai ist die Reform des Mietrechts in Kraft getreten. Das teilte der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland mit. "Mit diesem Gesetz wird endlich den Mietbetrügern das Leben erschwert und die energetische Modernisierung des Gebäudebestands von bürokratischem Ballast befreit", sagte Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann.
Für Vermieter hält das Gesetz Unterstützung bereit, sollten sie Opfer eines Mietnomaden werden. Um jahrelange Prozesse auf Kosten des Eigentümers, Mietausfälle und Sachschäden zu vermeiden, steht ein neues Instrument zur Verfügung: die Sicherungsanordnung. Der Vermieter kann im laufenden Räumungsprozess beantragen, dass der Mieter für künftige Mieten Sicherheitsleistungen bei Gericht hinterlegen muss. Weigert sich der Mieter, kann er in einer zweiten Stufe im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes aus der Wohnung geräumt werden – binnen Wochen und nicht wie bisher erst nach Monaten. Und auch der Trick, die Räumung mittels eines bis dato unbekannten Untermieters zu verhindern, funktioniert künftig nicht mehr.
Im Hinblick auf energetische Modernisierungen wird das Mietrecht modernen Standards angepasst. Bislang war der Einbau einer Solarthermieanlage nicht zweifelsfrei eine energetische Modernisierung. Damit ist bald ebenso Schluss, wie mit unnötigen Formalien: So mussten Vermieter bislang alte Fenster zum Gutachter geben, um den Wärmedurchgangskoeffizienten zu ermitteln. Das kostete Geld und diente nur dazu, dem Mieter die Verbesserung im Detail vorrechnen zu können. Dieser Nachweis ist künftig mittels anerkannter Pauschalwerte möglich, so dass Gutachterkosten entfallen. Auch die Mietminderung in Folge einer energetischen Modernisierung tritt zumindest für drei Monate nicht mehr ein: Vermieter werden für ihre Investition in den Klimaschutz nicht mehr bestraft.
Indessen hat die bayerische Landesregierung als erste von der im Zuge der Mietrechtsreform eingeführten Möglichkeit Gebrauch gemacht, die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen gem. § 558 Abs. 3 S. 2 u. 3 BGB n. F. durch Rechtsverordnung von 20 auf 15 Prozent abzusenken (Immobilienzeitung v. 18./19.04.2013; Info M 2013, 106). Die Verordnung soll ab 15. Mai 2013 in Kraft treten und zunächst nur für München gelten. Geplant ist aber, die Verordnung auf alle bayerischen Gemeinden auszuweiten, die Wohnraummangel aufweisen. Darüber hinaus ist die Aufnahme in die Verordnung grundsätzlich für alle Gemeinden möglich, die im Großraum München liegen und/oder mindestens 50.000 Einwohner haben.
Auch in Nordrhein-Westfalen ist offenbar eine Verordnung ab 2014 für die Ballungsräume Bonn, Köln, Düsseldorf und Münster geplant.
Haus & Grund Deutschland
Haus & Grund Leipzig | RA Dr. Eric Lindner
Auszug BGB
§ 558 Abs. 3 n.F.
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.
Weitere News und Hintergründe
Eisenschmid, jurisPR-MietR 9/2013 Anm. 1 (www.juris.de)
Kappungsgrenzen-Absenkung auch für Nürnberg, Fürth und Erlangen nötig
Mietrechtsreform passiert Bundesrat
