Tod des Mieters und Erbenhaftung
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einer heute veröffentlichten Entscheidung zu der Frage entschieden, ob Erben nach dem Tode eines Mieters persönlich, mit ihrem eigenen Vermögen für Mietforderungen haften, wenn das Mietverhältnis innerhalb der in § 564 S. 2 BGB bestimmten Frist beendet wird (BGH, Urt. v. 23.01.2013 – VIII ZR 68/12).
Im Fall machte der Vermieter gegenüber den Erben eines am 08.10.2008 verstorbenen Mieters u.a. Mietforderungen für die Monate November 2008 bis Januar 2009 geltend. Das Wohnraummietverhältnis endete am 31.01.2009. Die Erben haben auf den Nachlass verwiesen und sich darauf berufen, dass ihre Haftung auf den Nachlass beschränkt sei (sog. Dürftigkeitseinrede). Nach Auffassung des Vermieters hingegen seien die Erben und Rechtsnachfolger des verstorbenen Mieters nach §§ 564, 1922 BGB in den Mietvertrag eingetreten. Deshalb seien sie verpflichtet, die Miete für den Zeitraum November 2008 bis Januar 2009 zahlen. Für diese Forderungen würden die Erben auch persönlich, mit ihrem eigenen Vermögen haften, denn es handele sich um sogenannte Nachlasserbenschulden.
Entscheidend war deshalb die Frage, wie § 564 BGB rechtlich zu beurteilen ist (*Gesetzestext siehe unten). Danach wird das Mietverhältnis mit den Erben zwar fortgesetzt. Bedeutet das aber auch, dass die Erben persönlich, mit dem eigenen Vermögen für Mietforderungen haften? Oder können die Erben auf den Nachlass verweisen und somit ihre Haftung darauf beschränken, wenn der Nachlass überschuldet ist? Der BGH hat sich in dieser Frage der letzten Auffassung angeschlossen, jedenfalls wenn der Mietvertrag innerhalb der Frist von § 564 S. 2 BGB beendet wurde. Entscheidendender Anknüpfungspunkt für den BGH ist u.a. der Wortlaut von § 564 BGB. Darin ist (nur) geregelt, dass das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt wird, wenn nicht der Ehegatte oder ein naher Angehöriger in das Mietverhältnis eingetreten ist. Eine persönliche Haftung des Erben oder der Erben lasse sich aus dieser Vorschrift gerade nicht entnehmen. Vielmehr sei der allgemeine erbrechtliche Grundsatz maßgebend, wonach der Erbe Rechtsnachfolger des Erblassers ist, aber für Verbindlichkeiten beschränkt haftet, wenn er seine Haftung darauf beschränkt (sogenannte Dürftigkeitseinrede). Die Dürftigkeitseinrede dient allgemein dazu, den Nachlassgläubigern den Zugriff auf das eigene Vermögen zu verwehren, wenn der Nachlass überschuldet ist.
Vermietern steht zukünftig nun allein das Nachlassvermögen zur Verfügung, wenn im Falle der Mietvertragskündigung gem. § 564 S. 2 BGB nach dem Tode eines Mieters Forderungen geltend zu machen sind. Die Erben können sie dagegen nicht persönlich in Anspruch nehmen, jedenfalls wenn das Mietverhältnis innerhalb der Frist von § 564 S. 2 BGB beendet wird. Nur für diesen Fall und für diesen Zeitraum hat der BGH ein persönliche Haftung der Erben ausgeschlossen.
Haus & Grund Leipzig | RA Dr. Eric Lindner
* Gesetzestext
BGB
§ 564
Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben, außerordentliche Kündigung
Treten beim Tod des Mieters keine Personen im Sinne des § 563 in das Mietverhältnis ein oder wird es nicht mit ihnen nach § 563a fortgesetzt, so wird es mit dem Erben fortgesetzt. In diesem Fall ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt haben, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt sind.
