BGH: Saldoklage bei Mietrückständen zulässig
Der Bundesgerichtshof hat in einer heute veröffentlichten Entscheidung darüber entschieden, ob eine so genannte Saldoklage bei der Geltendmachung von Mietrückständen aus einem mehrere Jahre umfassenden Zeitraum zulässig ist (BGH, Urt. v. 09.01.2013 – VIII ZR 94/12).
Im Streitfall bestand zwischen den Mietvertragsparteien ab dem Jahr 1999 bis Ende 2003 ein befristeter Wohnraummietvertrag. Nach Beendigung des Wohnraummietverhältnisses bewohnten die beklagten Mieter die Wohnung bis zum 31.03.2010 weiter. Danach zahlten sie in verschiedener Höhe Mietbeträge an die Vermieter. Mit der Klage haben die Vermieter einen Betrag in Höhe von 17.948,48 € gegen die Mieterin geltend gemacht, wobei verschiedene Zahlungen der Mieter berücksichtigt wurden. In ihrer Zahlungsklage machten die Vermieter diesen Saldo unaufgeschlüsselt geltend.
In den Vorinstanzen wurde die Klage der Vermieter als unzulässig abgewiesen, da der Saldo nicht in der erforderlichen Weise aufgeschlüsselt worden sei. Mit ihrer Revision zum BGH waren die Vermieter erfolgreich. Zwar hob der BGH den Grundsatz hervor, wonach bei einer Zahlungsklage nicht nur die für jeden Anspruch geforderten Teilbeträge, sondern auch anzugeben sei, in welcher Reihenfolge einzelne Ansprüche zur Entscheidung des Gerichts gestellt werden sollen. Allerdings seien diese Voraussetzungen hier gegeben gewesen. Denn die Vermieter haben für den von ihnen angeführten gesamten streitigen Zeitraum einen Monatsbetrag geltend gemacht, von dem die Zahlungen der Mieter zurückgeblieben sind. Es sei hier nicht erforderlich gewesen, für jeden einzelnen Monat aufzuschlüsseln, welcher Monatsbetrag unter Berücksichtigung der von den Mieter geleisteten Zahlungen jeweils noch begehrt wird.
Mit dieser Entscheidung stellt sich der BGH gegen die bislang vorherrschende Auffassung in Rechtsprechung und Literatur (vgl. OLG Brandenburg, Urt. v. 26.08.2009 - 3 U 192/08; OLG Brandenburg, GE 2007, 444; KG, GE 2002, 796; OLG Brandenburg, NZM 1999, 1097; LG Berlin, GE 2009, 717; AG Köln, NZM 2009, 737; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 10. Aufl., 2011, § 535 Rdnr. 50; Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl., 2011, § 543 Rdnr. 141). Die Entscheidung ist schon deswegen praktisch bedeutsam. Außerdem wird sich die BGH-Rechtsprechung auch auf Kündigungsprozesse, denen Mietrückstände zugrunde liegen, auswirken. Auch hier wurde es bislang als erforderlich angesehen, dass kündigungsrelevante Rückstände einzeln auf die jeweiligen Monate aufzuschlüsseln seien, wenn der Mieter unterschiedlichen Höhe gezahlt hatte oder Teilzahlungen verrechnet werden mussten (Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., 2009, Rn. III 102).
Haus & Grund Leipzig | RA Dr. Eric Lindner
