Schönheitsreparaturen: Nur längere Regelfristen angemessen
Die Frage, welche Renovierungsfristen in Formularmietverträgen seit Anfang 2008 angemessen sind, hat aktuell das Amtsgericht Gießen beschäftigt (AG Gießen, WuM 2012, 438). Danach sind die ehemals als üblich angesehenen Renovierungs- intervalle von drei, fünf und sieben Jahren in Mietverträgen seit Anfang 2008 als unangemessen kurz anzusehen.
In einem im September 2009 abgeschlossenen Wohnraummietvertrag war zu den Schönheitsreparaturen in § 12 Nr. 4 a) vereinbart, dass diese
"bei Küchen, Bädern, Duschen alle 3 Jahre,
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre,
und in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre"
durchzuführen seien. Die im Vertrag enthaltene Quotenabgeltungsklausel verwies hinsichtlich der Fristen auf diese Vertragspassage. Der Vermieter behielt einen Teil der Kaution für Malerarbeiten ein. Die Mieter forderten unter anderem diesen Teilbetrag der Kaution vom Vermieter ein.
Erfolgreich. Das Gericht hielt die Quotenabgeltungsklausel nicht nur wegen einer intransparenten Formulierung, sondern auch wegen der darin vorgesehenen "viel zu kurzen" Renovierungsfristen für unwirksam. Damit bezog sich das Gericht auf die maßgebliche Entscheidung des Bundesgerichtshofs von September 2007 (BGH, Urt. v. 26.09.2007 – VIII ZR 143/06, NZM 2007, 879). Darin hat der Bundesgerichtshof bezweifelt, im Ergebnis aber offen gelassen, ob die jahrzehntelangen üblichen Regelrenovierungsintervalle von drei, fünf und sieben Jahren den Mieter nicht unangemessen benachteiligen würden. Seit dieser Zeit wird empfohlen, in Formularverträgen ab Anfang 2008 auf die längeren Regelintervalle von fünf, acht und zehn Jahren umzustellen. Mit dieser Entscheidung kann Vermietern nur noch einmal eindringlich empfohlen werden, ihre Verträge u.a. daraufhin zu prüfen.
Haus & Grund Leipzig | RA Dr. Eric Lindner
