BGH entscheidet zum Untreuevorwurf gegen Vermieter wegen Kautionseinzahlung auf Girokonto
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Beschluss vom 02. April 2008 ? 5 StR 354/07 zur Vermögensbetreuungspflicht des Vermieters im Hinblick auf Kautionen bei Wohnraum- und Gewerberaummietverhältnisses entschieden. Danach hält der BGH daran fest, dass sich der Vermieter von Wohnraum wegen Untreue gem. § 266 StGB strafbar machen kann, wenn er die von Mietern geleisteten Kautionen auf ein Girokonto einzahle. Hingegen lehnt der BGH eine die Untreue begründende Vermögensbetreuungspflicht im Sinne von § 266 Abs. 1 StGB bei Gewerberaummietverhältnissen ab. Eine Strafbarkeit des Vermieters von Gewerberäumen, die von Mietern geleistete Kautionen nicht getrennt vom Vermietervermögen anlegen, ist damit grundsätzlich ausgeschlossen.
Die im Gesetz in § 551 Abs. 3 BGB enthaltene Regelung über die Anlage von Mietkautionen beziehe sich nach Auffassung des BGH allein auf Wohnraummietverhältnisse. Damit solle im Wohnraummietbereich das Sicherungsbedürfnis des Wohnraumvermieters auf der einen und das Schutzbedürfnis des Wohnraummieters auf der anderen Seite ausgeglichen werden. Insbesondere solle mit § 551 Abs. 3 BGB der Rückzahlungsanspruch des Wohnraummieters im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Vermieters vor dem Zugriff dessen Gläubigern geschützt werden. All dies lasse sich nach Auffassung des BGH nicht auf Gewerberaummietverhältnisse übertragen. Die bloße Vereinbarung, wonach der Mieter eine Kaution zu stellen habe, begründe im Gewerberaummietverhältnis nach Auffassung des BGH keine Vermögensbetreuungspflicht. Nur wenn in Gewerberaummietverhältnissen besondere Kautionsvereinbarungen zwischen den Vertragsparteien getroffen worden sind, die Elemente einer Geschäftsbesorgung zugunsten des geschützten Vertragspartners enthielten, kann sich im Einzelfall auch in der Gewerberaummiete ein Untreuevorwurf gem. § 266 Abs. 1 StGB gegen der Vermieter ergeben. Eine derartige, besondere Pflicht zugunsten des Mieters müsse aber nach Auffassung des BGH ausdrücklich zwischen den Vertragsparteien vereinbart werden.
Haus & Grund Leipzig empfiehlt Vermietern von Gewerberäumen in jedem Falle, die von Mietern geleisteten Kautionen insolvenzfest anzulegen. Daneben ist in allen Mietverhältnissen eine Barkaution anderen Kautionsformen wie Sparbüchern oder Bürgschaften vorzuziehen.
RA Eric Lindner
