BGH: Keine Pflicht zur Erteilung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
In seinem Urteil vom 30.09.2009 - VIII ZR 238/08 hat der BGH entschieden, dass ein Vermieter nicht verpflichtet sei, seinem bisherigen Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zu erteilen, soweit diese über die Erteilung einer Quittung über die vom Mieter empfangenen Mietzahlungen hinausgehe.
Der Entscheidung lag folgender Rechtsstreit zugrunde: Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangte ein Mieter die Erteilung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung von seinem ehemaligen Vermieter, da sein neuer Vermieter auch nach Beginn des Mietverhältnisses auf die Vorlage einer solchen Bescheinigung bestand. Nachdem der ehemalige Vermieter bereits eine Quittung über die geleisteten Mietzahlungen erteilt hatte, verweigerte er nun die Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Hieraufhin klagte der ehemalige Mieter auf Erteilung dieser Bescheinigung.
Der BGH entschied nun, dass sich ein Anspruch auf Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung als mietvertragliche Nebenpflicht weder aus einer ergänzenden Vertragsauslegung aufgrund einer am Wohnungsmarkt entstandenen Verkehrssitte noch aus einer Pflicht zur Rücksichtnahme nach § 241 Abs. 2 BGB ergebe. Eine solche Verkehrssitte konnte nämlich nicht festgestellt werden, da nur ein Teil der gewerblichen Vermieter im betroffenen Wohnungsmarkt Mietschuldenfreiheitsbescheinigungen verlangen. Eine Verkehrssitte könne jedoch nur angenommen werden, wenn eine die beteiligten Verkehrskreise untereinander verpflichtende Regel auf einer gleichmäßigen, einheitlichen und freiwilligen tatsächlichen Übung beruhe. Die Gepflogenheiten eines - wenn auch quantitativ bedeutsamen - Teils der beteiligten Kreise reiche hierfür nicht aus. Eine Pflicht nach § 241 Abs. 2 BGB scheide ebenfalls aus, da der Mieter zum einen nicht zwingend auf eine Bescheinigung der Mietschuldenfreiheit angewiesen sei, sondern diese auch anders nachweisen könne. Zum anderen sei eine solche Bescheinigung auch nur sehr eingeschränkt geeignet, über die Zuverlässigkeit und die Solvenz eines Mieters verlässlich Auskunft zu geben. Zudem könne einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung eine Wirkung als Verzichtserklärung oder negatives Schuldanerkenntnis zukommen, deren Abgabe einem Vermieter nicht zugemutet werden könne.
RA Eric Lindner
