Maklerprovision: Haftet auch der Ehegatte?
Wer gegenüber einem anderen eine Zahlung geltend macht, wird bisweilen erfinderisch. So auch ein Makler in einem Fall, zu dem aktuell das Oberlandesgericht Jena am 06.04.2011 (OLG Jena, INFO M 2011, 293) entschieden hat. Dort begehrte ein Makler von beiden Ehegatten eine Maklerprovision, obwohl nur ein Ehegatte die ?Courtagevereinbarung? unterzeichnet hatte.
In dem vom OLG Jena entschiedenen Fall wollten die Eheleute M. und F. ein Hausgrundstück erwerben. Nachdem alle gemeinsam das Objekt besichtigt hatten, unterzeichnete M. das vom Makler vorgelegte Schriftstück ?Objektnachweis und Courtagevereinbarung?, das auch nur M. als Kaufinteressenten vorgesehen hat. Später erwerben M. und F. das Grundstück gemeinsam. Der Makler nimmt beide Ehegatten gesamtschuldnerisch auf Zahlung der Provision in Anspruch.
Nach Ansicht des Maklers ergäbe sich der Provisionsanspruch gegenüber F. zumindest aus § 1357 BGB (Gesetzestext siehe unten).
Damit war der Makler nur teilweise erfolgreich. Das Gericht verurteilte nur den Ehemann M. dazu, die Provision zu zahlen. Gegenüber F. bestünde kein direkter Anspruch. Sie sei nicht Vertragspartnerin geworden. Eine Besichtigung von beiden Ehegatten führe nicht dazu, dass auch F. Vertragspartnerin des Maklers geworden wäre. Ferner sei nicht ersichtlich, dass der Ehemann seine Ehefrau mit vertreten wollte. Schließlich sei auch § 1357 BGB nicht anwendbar. Ein Maklervertrag zum Erwerb einer Wohnimmobilie sei kein ?Geschäft zur angemessenen Deckung des Lebensbedarfs?. Vielmehr läge ein ?Grundlagen- oder Investitionsgeschäft? vor, über das sich Ehegatten zuvor abstimmen müssten.
Die Entscheidung ist zutreffend. Soweit ein Dritter ein mögliches Kaufobjekt mit besichtigt oder auch bei den Vertragsverhandlungen behilflich ist, führt dies nicht ohne Weiteres dazu, dass dieser auch Vertragspartner des Maklers wird. Nur wenn der Dritte gleichzeitig als Kaufinteressent auftritt und intensiv mitverhandelt, kann dieser als weiterer Vertragspartner des Maklers infrage kommen. In solchen Situationen sollte ein Makler unmissverständlich klarstellen, dass er von beiden Ehegatten Provision verlangen möchte ("Ausdrücklichkeitsgebot"; vgl. Fischer, NZM 2011, 529 [530]). Verpasst der Makler diese Möglichkeit, hilft auch § 1357 BGB nicht weiter. Ein auf den Erwerb einer Immobilie gerichteter Maklervertrag unterfällt nach obergerichtlicher Rechtsprechung nicht der Vorschrift von § 1357 BGB (OLG Koblenz, MDR 2004, 562; OLG Hamm, NZM 2001, 905; OLG Düsseldorf, NJW-RR 1996, 1524; OLG Oldenburg, Info M 2010, 294; Schwerdtner/Hamm, Maklerrecht, 5. Aufl., 2008, Rdnr. 149).
Wichtig aber dürfte sein, dass dies bei einem Wohnungsvermittlungsvertrag anders sein kann. Hier wurde § 1357 BGB schon für anwendbar gehalten (LG Darmstadt, NZM 2006, 306; Zühlke, Info M 2011, 293; Metter-Roeb, Info M 2010, 294). In diesem Fall wurde auch der Ehegatte als mitverpflichtet angesehen, eine Wohnraumvermittlungsprovision zu zahlen, auch wenn er selbst nicht den Wohnraumvermittlungsvertrag unterschrieben hatte.
RA Eric Lindner
Gesetzestext:
§ 1357 BGB Geschäfte zur Deckung des Lebensbedarfs
Jeder Ehegatte ist berechtigt, Geschäfte zur angemessenen Deckung des Lebensbedarfs der Familie mit Wirkung auch für den anderen Ehegatten zu besorgen. Durch solche Geschäfte werden beide Ehegatten berechtigt und verpflichtet, es sei denn, dass sich aus den Umständen etwas anderes ergibt.
