Lärmstörung durch Familienstreitigkeiten: Außerordentliche fristlose Kündigung möglich
Störungen des Hausfriedens in Mehrfamilienhäusern kommen immer wieder vor. Früher oder später ist dann der Vermieter gefragt, wenn die vom Lärm betroffenen Mitbewohner die Probleme nicht alleine lösen können oder eine Mietminderung im Raum steht. Hierzu hat jetzt das Landgericht Berlin entschieden (LG Berlin, WuM 2011, 351).
Konkret ging es um ein seit 35 Jahren bestehendes, störungsfreies Mietverhältnis mit einer Mieterin, die erkrankt war. Seit 2008 kam es immer wieder zu nächtlichen Ruhestörungen in Form von Familienstreitigkeiten, Getrampel und Gesang, die erst zu Ermahnungen, dann zu Abmahnungen und schließlich zur Kündigung des Mietverhältnisses im Jahre 2009 führten. Der ausgesprochenen außerordentlichen fristlosen Kündigung der Vermieterin kam die Mieterin nicht nach.
Die Räumungsklage der Vermieterin war erfolgreich. Zwar könne nicht wegen jeden tagsüber entstehenden Lärms gekündigt werden, aber gerade in einem hellhörigen Haus könne besondere Rücksichtnahme erwartet werden. Auch wenn die Mieterin krank sei, führe dies nicht zu einer erhöhten Toleranzschwelle bei anderen Mitbewohnern des Hauses. Die langjährige, ungestörte Mietdauer stehe der erklärten Kündigung ebenfalls nicht entgegen.
Der Entscheidung ist zuzustimmen, sie liegt auf der Rechtsprechungslinie der Obergerichte. Im Mehrfamilienhaus müssen häusliche Streitigkeit "gemäßigt" ausgetragen werden. Die Vermieterin hat hier richtig gehandelt: sie hat ermahnt, abgemahnt und dann gekündigt. Wichtig sind hier qualifizierte Abmahnungen, die sich auf ein Lärmprotokoll, aus dem sich die konkreten Vorfälle ergeben, stützen. Dieser Punkt wird häufig übersehen. Ändert der ?störende? Mieter sein Verhalten nach einer oder mehreren Abmahnungen nicht, kann eine außerordentliche fristlose oder auch ordentliche Kündigung ausgesprochen werden. Hier sind Einzelfallumstände zu würdigen. Gerade bei Lärmstörungen, die von schwerstbehinderten Personen ausgehen, kann eine erhöhte Zumutbarkeitsgrenze bestehen.
Ein Muster eines Lärmprotokolls finden Sie hier.
RA Eric Lindner
