BGH: Erleichterte Umlage der Kosten der Wasserversorgung in Leipzig
Die Kosten der Wasserversorgung in Leipzig dürfen nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 06.10.2010 einheitlich nach dem erfassten Wasserverbrauch umgelegt werden, auch wenn in den Kosten der Wasserversorgung Fixkosten wie Grundgebühren enthalten sind, die unabhängig vom tatsächlichen Wasserverbrauch des Mieters anfallen. Auf diese Entscheidung weist Rechtsanwalt Eric Lindner von der Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Leipzig hin (BGH, Urt. v. 06.10.2010 ? VIII ZR 183/09). Eine Ausnahme von diesem Grundsatz soll nur dann gelten, wenn ein erheblicher Wohnungsleerstand im Gebäude zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der Mieter bei den Kosten der Wasserversorgung führt.
Im vom BGH entschiedenen Fall hatte ein Vermieter mit dem Mieter vereinbart, dass die Frisch- und Kaltwasserkosten sowie die in den Wasserkosten enthaltenen Grundgebühren verbrauchsabhängig auf alle Mieter umgelegt werden sollen. Dagegen wandte sich der Mieter. Hintergrund ist das Tarifsystem der Wasserwerke Leipzig, bei dem sich die Wasserkosten durch verbrauchsabhängige Arbeits- und Mengenpreise sowie verbrauchsunabhängige Grundpreise zusammensetzen. Letztere wurden bislang nach gängiger Leipziger Rechtsprechung nach der Wohnfläche des Hauses auf alle Mieter bei den Betriebskosten umgelegt. Im Falle von Leerständen entfiel dadurch u. a. ein erheblicher Teil auf den Vermieter, der insoweit das Leerstandsrisiko zu tragen hatte.
Im Ergebnis hielt der BGH fest, dass der Vermieter berechtigt sei, die Kosten der Wasserversorgung im Normalfall einheitlich nach dem erfassten Wasserverbrauch umzulegen, also auch insoweit, als Fixkosten wie Grundgebühren oder Zählermiete unabhängig vom tatsächlichen Wasserverbrauch anfallen. Entgegen der bisher gängigen Rechtsprechungspraxis in Leipzig ist es für Vermieter daher nunmehr möglich, die Kosten der Wasserversorgung einheitlich nach dem erfassten Einzelverbrauch der Mieter im Gebäude umzulegen, ohne die in der Wasserrechnung ausgewiesenen Grundpreise separat nach der Wohnfläche umzulegen.
Eine Ausnahme soll nach dem BGH dann gelten, wenn ein erheblicher Leerstand im Gebäude anzutreffen ist. Dies soll allerdings nicht schon dann eintreten, wenn die eine oder andere Wohnung vorübergehend nicht vermietet ist. Dies führe nach Auffassung des BGH noch nicht ohne Weiteres zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der anderen Mieter mit verbrauchsunabhängigen Grundpreisen. Erst wenn Dauer und Umfang des Leerstandes unter Berücksichtigung der Höhe der verbrauchsunabhängigen Kostenbestandteile eine für den Mieter nicht mehr hinnehmbare Mehrbelastung ergäben, sei der Vermieter verpflichtet, diesem Umstand durch eine Änderung des Umlagemaßstabs Rechnung zu tragen.
Anhaltspunkte dafür, wann eine nicht hinnehmbare Mehrbelastung vorliegt, lassen sich aus der Rechtsprechung des BGH bereits entnehmen. Der BGH hatte bereits 2008 entschieden, dass es dafür im Einzelfall zu einer ?krassen Unbilligkeit? für den Mieter kommen müsste. Letzteres muss allerdings der Mieter beweisen, wenn er einen abweichenden Umlageschlüssel für sich geltend machen will. Das wird sich aber auf Ausnahmefälle beschränken, in denen im Mehrfamilienhaus der Leerstand 40 % und mehr beträgt. Letztlich wird es aber auch auf Einzelfallumstände ankommen.
Pressekontakt:
RA Eric Lindner
0341/9602648
ANMERKUNG:
Inzwischen liegen seit Anfang Dezember 2010 die ersten Kommentare zu dieser aktuellen BGH-Entscheidung vor. Diese bestätigen die Auffassung von Haus & Grund Leipzig: Danach ist es im Grundsatz in Zukunft unbedenklich, Grundgebühren bei der Wasserkostenumlage verbrauchsabhängig zu berücksichtigen (Schach, GE 2010, 1580).
Etwas anderes gilt nur bei hohem oder erheblichem Leerstand (Schach, GE 2010, 1580; Blank, IMR 2010, 506). Wann von einem hohen Leerstand und einer unzumutbaren Kostenbelastung für Mieter mit Grundgebühren bei der Wasserkostenumlage auszugehen ist, hat der BGH in der aktuellen Entscheidung offen gelassen (Blank, IMR 2010, 506). Auf die in diesem Punkt offene Rechtsentwicklung hatte Haus & Grund bereits kurz nach Entscheidungsveröffentlichung hingewiesen.
Rechtsanwalt Eric Lindner
