Kappungsgrenzen-Verordnung für Leipzig seit 18. Februar in Kraft
Für Mieterhöhungen in Leipzig ist seit 18. Februar 2018 die Kappungsgrenzen-Verordnung zu beachten (Verordnung der Sächsischen Staatsregierung zur Änderung der Kappungsgrenzen-Verordnung vom 23. Januar 2018 - [SächsGVBl. S. 22]). Damit hat die Sächsische Staatsregierung von der Ermächtigung in § 558 Abs. 3 S. 3 BGB Gebrauch gemacht. Diese Vorschrift lautet: Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.
Für die Städte Dresden und Leipzig gilt nun eine herabgesetzte Kappungsgrenze von 15 Prozent bei Mieterhöhungen. Danach darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 15 Prozent erhöhen (Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt).
Was gilt für Mieterhöhungen vor dem Stichtag 18. Februar 2018?
Für Mieterhöhungen nach § 558 Abs. 1 BGB (Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete), die vor dem Stichtag 18. Februar 2018 zugegangen sind und bei denen noch die volle Kappungsgrenze von 20 Prozent ausgeschöpft wurde, gilt die Kappungsgrenze von 20 Prozent. Entscheidend ist allein der Zugang des Mieterhöhungsverlangens beim Mieter, nicht der Wirkungszeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens. Für vor Inkrafttreten einer Kappungsgrenzen-Verordnung zugegangene Mieterhöhungsverlangen gilt die Kappungsgrenze von 20 Prozent (LG München, NZM 2014, 159; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 13. Aufl. 2017, BGB § 558 Rn. 182i; AG Neukölln GE 2013, 1465 mit Anm. Börstinghaus jurisPR-MietR 4/2014 Anm. 4; Artz/Börstinghaus NZM 2013, 593; Feuerlein WuM 2013, 404; Schach GE 2013, 795; Bub/Treier/Schultz Kap. III. A Rdn. 1105; Kossmann/Meyer-Abich, Hdb. d. Wohnraummiete, § 147 Rdn. 3). Der Mieter kann insbesondere nicht verlangen, dass seiner Mieterhöhung die herabgesetzte Kappungsgrenze zugrundegelegt wird, auch wenn die erhöhte Miete erst nach dem 18. Februar 2018 fällig wird.
Was gilt für Mieterhöhungen nach dem Stichtag 18. Februar 2018?
Für Mieterhöhungen, die nach dem Stichtag 18. Februar 2018 beim Mieter eingehen, gilt dagegen die herabgesetzte Kappungsgrenze von 15 Prozent. Wurde das Mieterhöhungsverlangen vom Vermieter intern noch auf Basis der vollen Kappungsgrenze aufgesetzt und berechnet, ist dieses aber nach dem 18. Februar 2018 dem Mieter zugegangen, muss die Kappungsgrenze korrigiert werden. Gänzlich fehlerhaft ist das Mieterhöhungsverlangen nicht (OLG Celle, NJW-RR 1996, 331; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 13. Aufl. 2017, BGB § 558 Rn. 198). Der Fehler kann ohne Auswirkung auf die Zustimmungsfrist vom Vermieter korrigiert werden.
Was gilt bei Neuvermietungen?
Die Kappungsgrenzen-Verordnung gilt nur für Mieterhöhungen (ortsübliche Vergleichsmiete) in laufenden Wohnraummietverhältnissen. Für die Mietpreisbildung bei Neuvertragsabschlüssen ist diese nicht anwendbar.
Haus & Grund Leipzig | Syndikusrechtsanwalt Dr. Eric Lindner
Zum Bericht von MDR SACHSEN (19.02.2018) gelangen Sie hier
