Verlängerung der Verjährung von Vermieteransprüchen in Mietverträgen ist unwirksam: Haus & Grund-Verträge nicht betroffen
Der Bundesgerichtshof hat mit dem Urteil vom 8. November 2017 - VIII ZR 13/17 entschieden, dass eine Verlängerung der Verjährung von Vermieteransprüchen (§ 548 Abs. 1 BGB) in Mietverträgen unwirksam ist. Verträge von Haus & Grund Leipzig sind nicht betroffen.
Konkret geht es um die in § 548 Abs. 1 BGB geregelte sechsmonatige Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters nach Rückgabe einer Wohnung gegen den Mieter. Im Fall hatte die Mieterin seit 2003 eine Wohnung in Berlin gemietet. Nach Kündigung des Mietverhältnisses erhielt die Vermieterin die Wohnung Ende Dezember 2014 zurück. Erst im Oktober 2015 klagte die Vermieterin auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von rund 16.000 € aufgrund eingetretener Schäden an der Wohnung. Die Mieterin berief sich unter Bezugnahme auf § 548 Abs. 1 BGB auf Verjährung, obwohl im Formularmietvertrag eine Bestimmung enthalten war, nach welcher Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache (ebenso wie Ansprüche des Mieters auf Aufwendungsersatz oder Gestattung der Wegnahme von Einrichtungen) erst in zwölf Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses verjähren würden.
Wie der BGH nun entschied, ist eine Regelung in einem Formularmietvertrag, durch die ein Vermieter die nach dem Gesetz vorgesehene sechsmonatige Verjährung seiner Ersatzansprüche nach Rückgabe der Mietsache verlängert, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Die im Formularmietvertrag enthaltene Klausel erschwere den Eintritt der Verjährung der in § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB genannten Ansprüche des Vermieters gegenüber der gesetzlichen Regelung in zweifacher Hinsicht. Zum einen wird die Frist, nach deren Ablauf diese Ansprüche verjähren, von sechs auf zwölf Monate verdoppelt. Zum anderen verändert die Klausel zusätzlich den Beginn des Fristlaufs, indem sie nicht auf den Zeitpunkt des Rückerhalts der Mietsache, sondern auf das (rechtliche) Mietvertragsende abstellt. Beide Regelungsinhalte sind mit wesentlichen Grundgedanken des § 548 BGB nicht zu vereinbaren und stellen bereits aus diesem Grund eine unangemessene Benachteiligung der Beklagten dar. Dies führt zur Unwirksamkeit der Klausel nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB.
Denn die in § 548 Abs. 1 BGB geregelte kurze Verjährung der Ansprüche des Vermieters sei durch berechtigte Interessen des Mieters im Rahmen der Abwicklung des Mietverhältnisses begründet. Der Mieter habe nach der Rückgabe der Mietsache an den Vermieter auf diese keinen Zugriff mehr und kann somit ab diesem Zeitpunkt regelmäßig auch keine beweissichernden Feststellungen mehr treffen. Demgegenüber werde der Vermieter durch die Rückgabe der Mietsache, an die das Gesetz den Verjährungsbeginn für dessen Ansprüche anknüpft, in die Lage versetzt, sich Klarheit darüber zu verschaffen, ob ihm Ansprüche wegen Verschlechterung oder Veränderung der Mietsache gegen den Mieter zustehen und er diese durchsetzen oder gegebenenfalls innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist erforderlichen verjährungshemmenden Maßnahmen ergreifen will.
Vermieter sollten daher prüfen, ob ihre Verträge verjährungsverlängernde Klauseln enthalten, wenn eine Beendigung eines Mietverhältnisses ansteht. Falls darin verjährungsverlängernde Klauseln - gleichgültig welchen Inhalts - enthalten sind, sollten Vermieter im Zweifel binnen von sechs Monaten nach Rückgabe der Mietsache Rechtsrat bei Haus & Grund einholen. Jedwede verjährungsverlängernde Klauseln von Vermieteransprüchen (auch wenn sie beispielsweise die Verjährung von sechs auf neun Monate verlängern) sind kritisch und im Zweifel als unwirksam zu betrachten (die Urteilsgründe stehen momentan noch aus).
Verträge von Haus & Grund Leipzig sind von diesem Urteil nicht betroffen. In den Verträgen sind und waren verjährungsverlängernde Klausel nicht enthalten. Davon hatte Haus & Grund Leipzig von je her abgesehen.
Haus & Grund Leipzig | Syndikusrechtsanwalt Dr. Eric Lindner
