Rauchen in der Wohnung - Sind vertragliche Rauchverbote zulässig?
BGH, Urteil vom 05.03.2008 ? VIII ZR 37/07, GE 2008, 533
Rauchen in einer Mietwohnung geht über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und begründet eine Schadenersatzpflicht des Mieters, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 S. 3 der Zweiten Berechnungsverordnung beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern. Das gilt unabhängig davon, ob ein Renovierungsbedarf bereits vorzeitig entsteht (Fortführung des Senatsurteils vom 28.06.2006 ? VIII ZR 124/05, GE 2006, 1158 = NJW 2006, 2915).
Der Fall: Die klagenden Mieter waren August 2002 bis Juli 2004 Mieter einer Wohnung des beklagten Vermieters. Mit der Klage haben die Mieter vom beklagten Vermieter gefordert, die geleistete Kaution zurückzuzahlen. Der Vermieter hat mit einem Schadenersatzanspruch aufgerechnet. Der Vermieter hat behauptet, die Mieter hätten in der Mietwohnung stark geraucht. Bei deren Auszug seien Decken, Wände und Türen der Wohnung durch Zigarettenqualm stark vergilbt gewesen, der Zigarettengeruch habe sich in die Tapeten ?eingefressen?. Dies habe eine Neutapezierung und Lackierarbeiten an den Türen erforderlich gemacht. Der Mietvertrag zwischen den Parteien enthielt eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel. Alle Instanzen haben einen Schadenersatzanspruch des Vermieters verneint.
Die Entscheidung: Der BGH hat entschieden, dass das Rauchen in einer Mietwohnung dann über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgeht und den Mieter schadenersatzpflichtig macht, wenn die Wohnung dadurch so verschlechtert werde, dass sich die Schäden nicht mehr durch Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 S. 3 der Zweiten Berechnungsverordnung beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erforderlich werden. Dies gelte unabhängig davon, ob ein Renovierungsbedarf bereits vorzeitig entstehe. Aus Sicht des BGH werde ein Vermieter dadurch nicht unbillig benachteiligt, denn es sei ihm möglich, die Pflicht zur Ausführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen auf den Mieter abzuwälzen, was vorliegend mangels wirksamer Schönheitsreparaturklausel nicht möglich war.
Im vom BGH entschiedenen Fall ließen sich die behaupteten Spuren des Tabakkonsums nach dem Vortrag der beklagten Vermieter durch Tapezieren und Streichen der Wände und Decken sowie die Lackierung von Türen beseitigen. Ein Schadenersatzanspruch der Beklagten bestand deshalb aus Sicht des BGH nicht.
Anmerkung: Der BGH bezieht sich mit diesem ?Zweiten Raucherurteil? auf sein ?Erstes Raucherurteil?. In seinem ?Ersten Raucherurteil? hatte der BGH festgehalten, dass sich ein in der Mietwohnung rauchender Mieter grundsätzlich nicht vertragswidrig verhalte. Ob eine das Rauchen einschränkende Klausel in einem Mietvertrag zulässig sei und welche Rechtsfolgen sie zeitigen würden, hatte der BGH im ?Ersten Raucherurteil? nicht entschieden und auch nicht entscheiden müssen. Offen bleibt demnach auch nach der aktuellen Entscheidung, ob ein generelles Verbot, in der Mietwohnung nicht oder nur sehr eingeschränkt zu rauchen, möglich ist. Das wird überwiegend für formularvertragsmäßige Vereinbarungen im Mietvertrag verneint. Demgegenüber wird allerdings zurecht angeführt, dass sich Schad- und Giftstoffe in der Bausubstanz und mitvermieteten Einrichtungen (z. B. Teppichböden und Einbauten) niederschlagen können, wodurch diese gesundheitsgefährdenden Stoffe noch lange in der Raumluft verbleiben können. Dadurch würde auch die Gesundheit von Bewohnern und Nachmietern gefährdet. Ein vertragliches Rauchverbot könne dem entgegenwirken.
Dennoch urteilt der BGH in der aktuellen Entscheidung, dass das Rauchen in einer Mietwohnung (nur) dann über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgeht und den Mieter schadenersatzpflichtig macht, wenn dadurch solche Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern.
Unklar bleibt auch nach dem ?Zweiten Raucherurteil? des BGH, wann noch von Schönheitsreparaturen auszugehen ist, um die durch Tabakkonsum entstandenen Spuren an der Mietwohnung zu beseitigen und wann bereits eine Pflichtverletzung oder Sachbeschädigung des Mieters vorliegt. Im vom BGH aktuell entschiedenen Fall konnte der Vermieter nicht damit rechnen, dass der BGH von einer Schadenersatzpflicht des Mieters ausgehe, da sich die vom Rauchen verursachten Spuren nach dem eigenen Vortrag des Vermieters durch ?bloße? Schönheitsreparaturen beseitigen ließen. Anders wird der Fall zu beurteilen sein, wenn der Zigarettenqualm beispielsweise in den Putz oder das Holz von Türen eingedrungen ist, so dass der jeweilige Untergrund vor dem Anstrich abisoliert werden muss oder mehrere Grundierungsanstriche erforderlich werden. Im letzteren Falle kann davon ausgegangen werden, dass die vom BGH angesprochenen ?darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten? vorliegen. Von einer Schadenersatzpflicht des Mieters durch Rauchen in der Mietwohnung wird auch dann auszugehen sein, wenn der Dielen-, Parkett- oder Laminatfußboden der Mietwohnung vollkommen ersetzt werden muss, weil der Rauch in den verlegten Fußboden eingezogen ist. Vermietern und Immobilienverwaltern ist daher zu raten, nach einer Wohnungsabnahme die erforderlich werdenden Arbeiten konkret zwischen Schönheitsreparaturen und Beschädigungen abzugrenzen. Ein Kostenvoranschlag muss dem Grunde und der Höhe nach getrennt die Arbeiten beziffern, die sich auf den reinen Anstrich oder die Aufbringung von Tapeten und solchen Arbeiten und Materialien, die sich auf die sonstige Beseitigung der Rauchspuren beziehen.
RA Eric Lindner
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