BGH: Abmahnung keine Voraussetzung für ordentliche Kündigung gegenüber Wohnraummieter
Mit Urteil vom 28.11.2007 - VIII ZR 145/07 hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass die ordentliche Kündigung des Vermieters eines Wohnraummietverhältnisses wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzungen gegenüber dem Mieter nicht voraussetzt, dass der Vermieter den Mieter abgemahnt hat. Allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung des Vermieters ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst die Missachtung der Abmahnung durch den Mieter dessen Vertragsverletzung das für die Kündigung erforderliche Gewicht verleiht.
Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung. Seit 2003 zahlten die Beklagten die Miete ständig unpünktlich oder unvollständig. Hierbei kamen sie mit Zahlungen in Höhe eines Betrages, der der Bruttomiete von zwei Monaten überstieg, über einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen hinweg in Zahlungsverzug. Im Jahre 2005 kündigte der Vermieter das Wohnraummietverhältnis wegen Zahlungsverzuges außerordentlich fristlos und hilfsweise fristgemäß. Mit der Klage verlangte der Vermieter Räumung und Herausgabe der Wohnung, was die beklagten Mieter verweigerten. Die Mieter beriefen sich u. a. darauf, dass die erklärte ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses unwirksam gewesen sei, da es hierfür einer Abmahnung des Vermieters beduft hätte. Der BGH folgte der Auffassung der Mieter nicht.
Nach Auffassung des BGH sei es nicht erforderlich gewesen, dass der Vermieter vor der ordentlichen Kündigung des Wohnraummietverhältnisses die Mieter abgemahnt habe. Dafür spreche bereits der Wortlaut der Regelung in § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB, die für die ordentliche Kündigung des Vermieters wegen schuldhaften, nicht unerheblicher Pflichtverletzung des Mieters keine Abmahnung vorsieht. Auch bestehe nach Auffassung des BGH bei der ordentlichen Kündigung des Wohnraummietverhältnisses wegen schuldhafter, nicht unerheblicher Pflichtverletzung des Mieters für eine vorherige Abmahnung grundsätzlich kein Bedarf, da die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB vor allem ein Verschulden des Mieters voraussetze. Damit habe es der Mieter selbst in der Hand, ob er dem Vermieter Anlass zur Beendigung des Mietverhältnisses biete.
Der Abmahnung könne aber insoweit Bedeutung bei der Prüfung zukommen, ob eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters vorliegt. Dies mache aber die Abmahnung nach Auffassung des BGH nicht zu einer zusätzlichen Voraussetzung für eine ordentliche Kündigung des Vermieters.
Nach Auffassung von Haus & Grund Leipzig sollten Vermieter in derartigen Fällen aus Sicherheitsgründen dennoch Mieter kurzfristig, nachweisbar und qualifiziert abmahnen, damit die ?Verschuldensfrage? im Rahmen der Prüfung der Wirksamkeit einer nachfolgenden ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses vom Gericht im Sinne der aktuellen BGH-Entscheidung bewertet werden kann.
RA Eric Lindner
