Betriebskosten: BGH senkt Anforderungen erneut – Verweisung auf alten Kostenkatalog zulässig
Der Bundesgerichtshof hat erneut die Anforderungen im Betriebskostenrecht gelockert. In der Wohnraummiete genügt es zur formularmäßigen Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter, wenn dieser vertraglich "die Betriebskosten" zu tragen hat, auch wenn dies ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 S. 2 BGB und die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 geschieht.
Im entschiedenen Fall war zwischen den Mietvertragsparteien Streit darüber entbrannt, ob die beklagten Wohnungsmieter verpflichtet sind, Betriebskosten zu tragen. Der Formularmietvertrag aus dem Jahre 2007 enthielt zu den Betriebskosten folgende Regelungen:
„Vorauszahlungen auf die übrigen Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 Abs. 2 Zweite Berechnungsverordnung (Abwasser, Gebühren, Steuern, Versicherung etc.) 100 EUR. […]
Für Art und Umfang der Betriebskosten ist die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 Zweite Berechnungsverordnung in der jeweils geltenden Fassung maßgebend.“
Zum Zeitpunkt des Vertragsschlussen war die Zweite Berechungsverordnung schon viele Jahre außer Kraft getreten. Mit der Klage haben die Vermieterinnen die Zahlung rückständiger Miete geltend gemacht, wobei die Mieter gegenüber dem Zahlungsanspruch auch hilfsweise die Aufrechnung mit Bereicherungsansprüchen erklärt hatten, die sie darauf stützen, dass die in der Vergangenheit auf die Betriebskosten abbrachten Zahlungen mangels wirksamer Umlagevereinbarung rechtsgrundlos erfolgt sein.
Vor dem BGH waren die Vermieterinnen damit erfolgreich. Entgegen einer zunehmend vertretenen Auffassung (AG Hanau, NZM 2015, 47 m.w.N.) seien die Mieter im vorliegenden Fall durchaus verpflichtet, Betriebskosten zu tragen. Nach der Rechtsprechung des BGH bedarf es zu einer wirksamen Umlagevereinbarung von Betriebskosten in der Wohnraummiete nicht der Aufzählung der einzelnen Betriebskosten. Eine Ausnahme gilt nur für „sonstige Betriebskosten“ im Sinne von Nr. 17 der Betriebskostenverordnung. Schließlich sei es unschädlich, dass auf Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung verwiesen werde, wenn diese zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht mehr in Kraft sei. Allgemeinen Geschäftsbedingungen seien nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern verstanden werden. Hierbei sei zu berücksichtigen, dass der Begriff „Betriebskosten“ seit vielen Jahrzehnten definiert sei. Ein Mieter könne diesen Begriff daher ohne Weiteres verstehen. Auch mit einem Verweis auf die zum Vertragsschluss außer Kraft getretene Zweite Berechnungsverordnung „in der jeweiligen Fassung“ sei klargestellt, dass der jeweilige zum Vertragsschluss gültige Kostenkatalog gemeint sei.
Mit dieser Entscheidung senkt der BGH abermals die Anforderungen im Betriebskostenrecht. Die Entscheidung sollte Vermieter nicht verleiten, jetzt weniger präzise Umlagevereinbarungen zu treffen.
„Sonstige Betriebskosten“ im Sinne von § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung müssen nach wie vor konkret und explizit im Mietvertrag vereinbart oder benannt sein. Daran ändert die aktuelle Entscheidung nichts.
Haus & Grund Leipzig | RA Dr. Eric Lindner
