Neuregelung der verbilligten Vermietung ab 2012 - Unbedingt in diesen Fällen die Miethöhe überprüfen

Mit dem Steuervereinfachungsgesetz werden zum Jahreswechsel unter anderem die Regelungen zur verbilligten Vermietung von Wohnungen neu geregelt. In diesen Fällen ist eine Überprüfung der Miethöhe unerlässlich. Es könnten sonst leicht erhebliche Nachteile entstehen.

Mit dem Steuervereinfachungsgesetz werden zum Jahreswechse lunter anderem die Regelungen zur verbilligten Vermietung von Wohnungen neugeregelt. Ab dem 1. Januar 2012 entfällt dabei für nicht wenige Vermieter die bislang gegenüber dem Finanzamt vorzunehmende aufwendige Totalüberschussprognose. Dies kann zu einer Vereinfachung führen. Andererseits müssen diejenigen Vermieter, die von ihren Mietern wenigerals 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete verlangen, künftig damit rechnen, dass das Finanzamt die im Zusammenhang mit den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung stehenden Werbungskosten (z. B. Abschreibungen, Zinskosten oder Verwaltungsausgaben) nur noch anteilig anerkennt. Dabei ist es unerheblich, ob es sich bei den Mietern um Angehörige oder fremde Dritte handelt.

Hintergrund

Grundsätzlich wird bei auf Dauer angelegten Mietverhältnissen von der Einkunftserzielungsabsicht des Vermieters ausgegangen. Folglich kann der Vermieter alle mit der Vermietung in Zusammenhangstehenden Kosten steuerlich geltend machen. Auch wenn dann überwiegend Verluste aus der Vermietung anfallen, erkennen die Finanzämter diese grundsätzlich an. Eine Ausnahme hiervon besteht bei der verbilligten Vermietung von Wohnraum: Werden Wohnungen deutlich unterhalb ihres aktuellen Marktpreises, der ortsüblichen Marktmiete, vermietet, kann dies dazu führen, dass das Finanzamt derartige Mietverhältnisse und damit in Zusammenhang stehende Ausgaben nur teilweise anerkennt. Entweder, weil die Miete so niedrig ist, dass generell von der Teilentgeltlichkeit des Mietverhältnisses ausgegangen wird, oder weil eine auf 30 Jahre angelegte Prognose dazu führt, dass mit den verhältnismäßig niedrigen Mieteinnahmen aufgrund hoher Ausgaben auch über einen langen Zeitraum keine Überschüsse erwirtschaftet werden können (negative Totalüberschussprognose).

Das Einkommensteuergesetz unterscheidet bei der verbilligten Vermietung derzeit noch zwischen folgenden Fallgestaltungen:

• Verlangt ein Vermieter weniger als 56 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, geht das Finanzamt grundsätzlich von der Teilentgeltlichkeit aus: Das Mietverhältnis wird in einen steuerlich beachtlichen entgeltlichen Teil und in einen steuerlich unbeachtlichen unentgeltlichen Teil aufgeteilt. Konsequenzen hat dies für den Abzug von Werbungskosten. Diese können nur insoweit von den zu versteuernden Mieteinnahmen abgezogen werden, als dass sie auf den entgeltlichen Teil entfallen. Verlangt ein Vermieter also nur 50 Prozent der ortsüblichen Miete, können auch nur 50 Prozent der durch die Vermietung entstehenden Kosten steuerlich geltend gemacht werden.
• Verlangt ein Vermieter mindestens 56 Prozent aber weniger als 75 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, muss er bislang eine sogenannte Totalüberschussprognose erstellen. Soweit diese positiv ausfällt, also im Ergebnis nach 30 Jahren trotz der unterhalb des ortsüblichen Mietniveaus liegenden Miete mit der Immobilie ein Überschuss erwirtschaftet werden kann, können die Werbungskosten voll abgezogen werden. Fällt die Überschussprognose negativ aus, so dürfen die Werbungskosten ebenfalls nur anteilig abgezogen werden.
• Verlangt ein Vermieter mehr als 75 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, können die Werbungskosten auch ohne Totalüberschussprognose steuerlich geltend gemacht werden. Voraussetzung ist zusätzlich das Vorliegen einer Einkunftserzielungsabsicht, die bei dauerhaften Mietverhältnissen stets angenommen wird.

Ab dem Jahr 2012 ändern sich die genannten Regelungen:

• Künftig muss keine Totalüberschussprognose mehr erstellt werden, wenn die Miete 66 Prozent oder mehr der ortsüblichen Marktmiete beträgt. Dann gilt nach dem neuen § 21 Abs. 2 Einkommensteuergesetz die Vermietung ausdrücklich als „vollentgeltlich". Dies bedeutet, dass alle mit der Vermietung in Zusammenhang stehenden Aufwendungen als Werbungskosten von den Mieteinahmen abgezogen werden können.
• Beträgt die vereinbarte Miete dagegen weniger als 66 Prozent, muss künftig generell eine Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil erfolgen, so dass nur noch ein Teil der Werbungskosten abzugsfähig ist. Dies gilt in jedem Fall und unabhängig davon, ob durch eine Totalüberschussprognose ein positives Ergebnis nachgewiesen werden kann. Bei dem Vergleich zwischen tatsächlich vereinbarter Miete und der ortsüblichen Marktmiete ist von der Miete auszugehen, die für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung zu zahlen ist. Dabei umfasst die ortsübliche Marktmiete stets die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der Kosten, die nach der Betriebskostenverordnung auf die Mieter umgelegt werden können. Auskunft über die ortsüblichen Mieten bieten entweder die örtlichen Mietspiegel oder Vergleichsdaten, die in vielen Fällen im örtlichen Haus & Grund-Verein vorhanden sind. Denn soweit kein offizieller Mietspiegel erstellt wird, kann vom ortsüblichen Mittelwert einer vergleichbaren Wohnung ausgegangen werden.

Hinweise

Die Neuregelung der Grenze bei der verbilligten Vermietung gilt nicht nur für neu abgeschlossene Mietverhältnisse, sondern auch für alle laufenden Mietverträge. Vermieter, die in den vergangenen Jahren in laufenden Mietverhältnissen keine Mieterhöhung vorgenommen haben, sollten folglich ihre Mieten mit den ortsüblichen Mieten vergleichen. Handlungsbedarf besteht insbesondere für Vermieter, die bislang eine Miete in Höhe von 56 bis 66 Prozent der Marktmiete verlangen und dabei eine positive Überschussprognose vorweisen können. Gegebenenfalls muss dann aus steuerlichen Gründen die Miete erhöht werden, insbesondere dann, wenn sich herausstellt, dass die ortsübliche Marktmiete in der Vergangenheit stark gestiegen ist. Im Regelfall wird es seitens der Finanzämter im Übrigen nicht beanstandet, wenn die Miete innerhalb der Mietpreisspanne (Mietspiegel) liegt, auch wenn es der niedrigste Wert des Mietspiegels sein sollte.

Kann die Miete 2012 auf Grund der gesetzlichen Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches nicht auf mindestens 66 Prozent angehoben werden, droht für den Veranlagungszeitraum die anteilige Werbungskostenkürzung. Denn in jedem Fall kommt die neue 66-Prozent-Grenze zur Anwendung, weil zivilrechtliche Anpassungshindernisse steuerlich stets unbeachtlich sind. Bei der verbilligten Vermietung an Angehörige besteht allerdings die Möglichkeit, eine Anhebung der Miete einvernehmlich zu regeln. Soweit eine einvernehmliche Mieterhöhung unter Angehörigen dann tatsächlich auch vollzogen wird, erkennen die Finanzämter derartige Fallgestaltungen an und gehen nicht von einem steuerlichen Missbrauch aus.

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