BGH: Fehlende Nutzungsmöglichkeit als Betriebskostenumlagehindernis
Mit seinem Urteil vom 08.04.2009 - VIII ZR 128/08 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine formularmäßige Vereinbarung in einem Wohnraummietvertrag, durch die ein Mieter anteilig mit Kosten für einen Aufzug belastet wird, mit dem seine Wohnung nicht erreicht werden kann, weil sich der Aufzug in einem anderen Gebäudeteil befindet, den Mieter unangemessen benachteiligt.
Mit diesem Urteil will der Bundesgerichtshof an seine Entscheidungen anknüpfen, nach denen Kosten für Einrichtungen, die einzelnen Mietern zur alleinigen Nutzung überlassen werden, nicht als Betriebskosten auf die ausgeschlossenen Mieter umgelegt werden dürfen. Insoweit verweist der BGH u. a. auf seine Entscheidung zu den Kosten der Gartenpflege, die keine umlagefähigen Betriebskosten sind, wenn der betreffende Gartenteil zur Sondernutzung nur einem Mieter des Hauses zugänglich gemacht wird (BGH, Urt. v. 26.05.2004 - VIII ZR 135/03). Könne mit einem Aufzug nur ein Gebäudeteil erreicht werden, dürften die Kosten für den Aufzug nicht den Mietern des anderen Gebäudeteils auferlegt werden.
In Abgrenzung zu seiner Entscheidung betreffend die Umlagefähigkeit von Aufzugskosten bei Erdgeschossmietern (BGH, Urt. v. 20.09.2006 - VIII ZR 103/06) führt der BGH aus, dass der Sachverhalt hier anders liege. Mit diesen Urteil hatte der BGH entschieden, dass die formularvertragliche Beteiligung des Mieters einer Erdgeschosswohnung an den Aufzugskosten diesen nicht unangemessen benachteiligt. Schließlich könne ein Erdgeschossmieter seine Wohnung mit dem Aufzug erreichen, auch wenn er ihn wegen der Lage seiner Wohnung faktisch nicht nutze. Die Grenze der Zumutbarkeit für einen Mieter sei überschritten, wenn er einen Aufzug nicht nur tatsächlich nicht nutze oder dafür keinen Bedarf habe, sondern seine Wohnung mit dem Aufzug überhaupt nicht erreicht werden kann. Dieser Grundsatz gilt nach wie vor.
Die in der Sache sicherlich Rechtsfrieden herstellende aktuelle Entscheidung dürfte langfristig neue Diskussionen über die tatsächliche Nutzungsmöglichkeit von Betriebskosten verursachenden Einrichtungen auslösen. Es erscheint wenig logisch, dass ein Erdgeschossmieter (nicht: Hochparterre, Souterrain), der weder über Keller noch Dachgeschossräumlichkeiten verfügt, andere tatsächliche Nutzungsmöglichkeiten hat als ein Mieter in einem Gebäudeteil, das über einen nicht mit dem Fahrstuhl erreichbaren Treppenaufgang verfügt. Schließlich können in beiden Fällen die Mieter den Fahrstuhl nur dann nutzen, wenn sie einen anderen Mieter im mit dem Fahrstuhl erreichbaren Gebäudeteil besuchen wollen.
RA Eric Lindner
