Amtsgericht Leipzig zum Wirtschaftlichkeitsgebot bei Betriebskosten
Der Vermieter hat in der Regel nicht darzulegen und zu beweisen, dass grundsätzlich umlegbare, belegte und auch ordnungsgemäß abgerechnete Betriebskosten im Sinne des § 2 BetrkV notwendig und angemessen sind. Das geht aus einem Urteil des Amtsgerichts Leipzig hervor (AG Leipzig, Urt. v. 16.02.2015 – 166 C 3350/14).
Nach der Entscheidung ist vielmehr der Mieter gehalten, darzulegen und zu beweisen, dass der Vermieter nicht notwendige oder unangemessen hohe Betriebskosten abgerechnet und hiermit gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung von Betriebskosten verstoßen hat. Dazu muss der Mieter grundsätzlich auch vortragen, wie hoch eine Ersparnis bei Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebotes gewesen wäre.
Im Verfahren beanstandeten die Mieter u.a., dass der Hauswart mit Rechnungen belegte Kontrolltätigkeiten hinsichtlich der Aufzüge im Gebäude durchgeführt habe, die weder "notwendig" noch "angemessen" gewesen seien.
Da der tatsächliche Kostenanfall zwischen den Parteien unstreitig war, sieht das Amtsgericht Leipzig die Kosten der Hauswartkontrolltätigkeiten als grundsätzlich umlagefähigen Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 14 BetrkV an. Auch der Höhe nach wurden diese Kosten dem Vermieter zugesprochen. Die Aspekte der Nichtnotwendigkeit, Unangemessenheit, Überteuerung von Kosten sind nach dem Gericht im Rahmen der Prüfung eines etwaigen Verstoßes des Vermieters gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit bei Abrechnung der Betriebskosten zu prüfen. "Dazu ist grundsätzlich der Mieter darlegungs- und beweisbelastet. Seine Darlegungen dazu müssen zumindest den Vortrag enthalten, welche geringeren Kosten bei Einhaltung des Gebotes einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Grundstücks entstanden wären."
Darüber hinaus rügten die Mieter die abgerechneten "Kosten der Baumschau". Diese Baumschau hatte der Hausmeister im vorliegenden Fall ebenfalls unstreitig erledigt. Dem Vermieter wurden diese Kosten vom Gericht ebenfalls zugesprochen. Sie gehören nach Auffassung des Gerichts zu den "Kosten der Gartenpflege" im Sinne von § 2 Nr. 10 BetrkV. Die regelmäßige Zustandskontrolle von Bepflanzungen sei grundsätzlich Voraussetzung für deren sachgerechte Pflege, wodurch auch die Verkehrssicherungspflicht des Vermieters wahrgenommen oder gewährleistet werde.
Mit dem Urteil liegt das Amtsgericht auf der Linie der Rechtsprechung des BGH. Behauptet ein Mieter gegen den Ansatz bei Betriebskosten einen Verstoß des Vermieters gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, trifft den Mieter insoweit die Darlegungs- und Beweislast. Das Wirtschaftlichkeitsgebot ist eine vertragliche Nebenpflicht, deren Verletzung einen Schadensersatzanspruch auslöst (BGH, Urt. v. 17.12.2014 – XII ZR 170/13; BGH, Urt. v. 06.07.2011– VIII ZR 340/10, NZM 2011, 705). Die dafür erforderlichen Anhaltspunkte hatten die Mieter im Verfahren nicht vorgetragen. Deswegen konnte das Gericht dem Vorwurf einer Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebotes nicht weiter nachgehen.
Haus & Grund Leipzig | RA Dr. Eric Lindner
