Wann sind Betriebskosten umlegbar?
Der BGH hat in einer heute veröffentlichten Entscheidung zu der Frage entschieden, unter welchen Voraussetzungen ein Mieter verpflichtet ist, Betriebskosten zu tragen (BGH, Urt. v. 09.07.2014 – VIII ZR 36/14).
Ausgangsfall
In einem 1973 mit den Mietern abgeschlossenen Wohnraummietvertrag war Folgendes vereinbart:
"Neben der Miete sind monatlich anteilig nach der Größe der Wohnfläche die Kosten für Heizung Vorauszahlung DM 45,-, Nebenkosten DM 10,-, Garage DM 35,- zu zahlen. Diese Nebenkosten werden in Form monatl. Abschlagszahlungen in Höhe von z. Zt. DM 90,- erhoben…"
An verschiedenen Stellen im Mietvertrag war für die Heizung und Warmwasserversorgung, für den Aufzug und für eine Gemeinschaftsantenne Näheres vereinbart. Im Streitfall weigerten sich die Mieter die Betriebskosten für Allgemeinstrom, die Haftpflicht- und Leitungswasserversicherung, die Müllentsorgung sowie die Position „Hausmeister und Außenanlagen“ zu zahlen, nachdem sie diese Kostenpositionen jahrelang mitgetragen hatten.
Die Umlagevoraussetzungen
Der BGH sieht übereinstimmend mit der Vorinstanz keine ausreichende rechtliche Grundlage, nach der die Mieter auch die Kosten für Allgemeinstrom, die Haftpflicht- und Leitungswasserversicherung, die Müllentsorgung sowie die Position „Hausmeister und Außenanlagen“ mittragen müssten. Der Mietvertrag sieht im konkreten Fall keine Umlage dieser Kostenpositionen vor. Hintergrund ist, dass der Vermieter nach § 535 Abs. 1 S. 3 BGB die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen hat. § 556 Abs. 1 S. 1 BGB verdeutlicht zudem, dass die Vertragsparteien vereinbaren können (aber nicht müssen), dass der Mieter Betriebskosten trägt. Deswegen ist in rechtlicher Hinsicht eine eindeutige Umlagevereinbarung erforderlich (News v. 13.06.2013). Dies betont der BGH erneut.
Änderung der Umlagevereinbarung?
Führt dann die jahrelange Zahlung des Mieters auf Betriebskosten zu einer Änderung des Mietvertrages? Das ist in der Regel zu verneinen. Denn die bloße Begleichung von Nachzahlungen deutet in rechtlicher Hinsicht nicht unbedingt darauf hin, dass die der Mieter zusätzliche Kostenpositionen auch in Zukunft übernehmen möchte. Der BGH sieht es daher als notwendig an, dass über die bloße Zahlung hinaus weitere Umstände dazukommen.
Auswirkungen für die Praxis
Achten Sie auf Ihre Mietverträge. Schauen Sie sich die Umlagevoraussetzungen vor Vertragsabschluss an. Holen Sie im Zweifel Rechtsrat ein. Dieser ist für Mitglieder von Haus & Grund Leipzig kostenfrei.
Haus & Grund Leipzig | RA Dr. Eric Lindner
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