Mieterhöhung: Was geht als Begründungsmittel?
Ein Vermieter, der beabsichtigt, die Wohnungsmiete in einem laufenden Mietverhältnis zu erhöhen, muss eine Reihe von Formalien beachten. Als Begründungsmittel sind gesetzlich verschiedene Arten vorgesehen. Doch diese helfen manchem Vermieter nicht weiter. Hier kann die Frage auftauchen, ob er weitere Begründungsmittel nutzen kann, um seine Mieterhöhung zu begründen.
Die gesetzlichen Begründungsmittel
Um das Mieterhöhungsverlangen zu begründen, kann sich der Vermieter beziehen auf:
- - einen Mietspiegel
- - eine Auskunft aus einer Mietdatenbank
- - ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
- - entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.
Kommen weitere Begründungsmittel in Betracht?
Die im Gesetz genannten Begründungsmittel sind nicht abschließend, sondern beispielhaft aufgezählt. Deswegen ist fraglich, welche anderen Begründungsmittel in Frage kommen könnten. Im Gesetz ist an "versteckter Stelle" ein sonstiges Begründungsmittel ausdrücklich erwähnt: ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde. Dieser kann in einer vergleichbaren Gemeinde angewendet werden, wenn dort kein Mietspiegel existiert (§ 558a Abs. 4 S. 2 BGB). Doch dieser Fall ist praktisch eher selten anzutreffen.
Welche Begründungsmittel kommen noch in Betracht?
Als Faustformel gilt hier: Es müssen Informationen vorliegen, die anhand von Einzeltatsachen nachvollziehbar einen Anhaltspunkt über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete geben. Häufig sollen in Praxis Angebote von Mietwohnungen in Internetportalen herangezogen werden, um eine Mieterhöhung zu begründen. Die Vergleichbarkeit kann der Vermieter dabei anhand von Such- und Auswahlfunktionen naturgemäß schnell herstellen. Aber es handelt sich um Angebotspreise - keine Bestandsmieten. Deswegen scheidet diese Möglichkeit aus. Außerdem scheiden ebenfalls aus: Aufstellungen über Vermietungsangebote aus der Tagespresse und bestimmte Übersichten der Finanzämter. Ein sonstiges Begründungsmittel wird immer dann eher unzulässig sein, wenn Zweifel an der Unabhängigkeit des Verfassers bestehen oder wenn die Auswahl des Materials einseitig oder intransparent ist (Ruge, AnwZert MietR 10/2014 Anm. 2).
Als zulässig wurde es angesehen, wenn der Vermieter sich auf ein Mietwertgutachten eines Gutachterausschusses bezieht. Auch amtliche Wohngeldstatistiken wurden schon vereinzelt als Begründungsmittel akzeptiert (Ruge, AnwZert MietR 10/2014 Anm. 2). Aktuell wurde ferner entschieden, dass zudem auf ein Urteil Bezug genommen werden kann, in dem die ortsübliche Miete für vergleichbaren Wohnraum festgestellt wurde (LG Hamburg, Urt. v. 20.09.2013 - 311 S 13/ 13, IMR 2013, 449). Dies gilt erst recht, wenn das Mieterhöhungsverlangen auf ein Urteil Bezug nimmt, das die ortsübliche Vergleichsmiete nicht nur für vergleichbaren Wohnraum, sondern für betroffene Vertragswohnung festgestellt hatte.
Für den Vermieter kann die eine oder andere Alternative möglicherweise interessant werden, wenn ihm die "klassischen" Begründungsmittel nicht zur Verfügung stehen. Dabei empfiehlt es sich, das sonstige Begründungsmittel beizufügen (Ruge, AnwZert MietR 10/2014 Anm. 2). Außerdem sollte der Vermieter im Zweifel vorher Rechtsrat einholen.
Haus & Grund Leipzig | RA Dr. Eric Lindner
