Bundesgerichtshof: Vermieterfreundliche Abgrenzung bei Betriebskostenabrechnung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit seinem Urteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07 die Anforderungen an Betriebskostenabrechnungen zugunsten von Vermietern entschärft. Danach ist den formalen Anforderungen einer Betriebskostenabrechnung auch dann Genüge getan, wenn die Abrechnung auffällige Flächenabweichungen und Schwankungen im Vergleich zu Vorjahren aufweist.

Mit seinem Urteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07 hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass den an eine Betriebskostenabrechnung zu stellenden formalen Anforderungen Genüge getan ist, wenn die Betriebskosten aus sich heraus verständlich abgerechnet sind, auch wenn die Abrechnung auffällige Abweichungen und Schwankungen im Hinblick auf die Flächenangaben des Gesamtobjektes im Vergleich zu den Vorjahren aufweist.

Mit dem Urteil hat der BGH die Abgrenzung zwischen formeller und materieller Ordnungsmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung erneut präzisiert. Viele Instanzgerichte bevorzugen die Einordnung eines Fehlers als ?formalen Fehler?, weil dies die Urteilsfindung verkürzt. Für den Vermieter hat diese Rechtsprechung den Nachteil, dass die Betriebskostenabrechnung insgesamt unwirksam ist und eine Korrektur zugunsten des Vermieters nur innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 BGB möglich ist. Auf die materielle Richtigkeit kommt es für die Fristwahrung hingegen nicht an. Inhaltliche Änderungen einzelner Posten sind nach Ansicht des BGH auch nach Fristablauf möglich.

Nach dieser Entscheidung liegt ein formeller Fehler jedenfalls dann nicht vor, wenn die Betriebskostenabrechnung aus sich heraus verständlich ist, jedoch unabhängig davon, ob die Wohnflächen in den Abrechnungen der vergangenen Jahre differieren. Der eventuell falsche Ansatz einer Quadratmeteranzahl ist allenfalls ein materieller Fehler der Betriebskostenabrechnung, so der BGH. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter seit 1998 stetig wechselnde Angaben der Gesamtheizfläche bzw. der Gesamtfläche für Warmwasser gemacht: Die Angaben schwankten von 1.144,67 m² über 1.172,11 m², 1.246,41 m², 1.296,28 m², 1.301,81 m², 1.313,62 m² bis hin zu 1.365,66 m².

Haus & Grund Leipzig empfiehlt Vermietern trotz dieser vermieterfreundlichen Entscheidung, die formellen Anforderungen an Betriebskostenabrechnungen, die der BGH in jüngeren Entscheidungen aufgestellt hat, unbedingt zu beachten. Vermieter können sich dazu in Sprechstunden und Vermieterseminaren von Haus & Grund Leipzig beraten und informieren lassen.

RA Eric Lindner

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