Schönheitsreparaturen: Zustimmungsvorbehalt in Gewerberaummietverträgen
Gibt der Vermieter dem Mieter vor, nicht von einer bestimmten "Ausführungsart" abzuweichen, wenn dieser die Mietsache renoviert, ist eine derartige Klausel auch in Geschäftsraummietverträgen unwirksam. Das entschied aktuell das Kammergericht in Berlin (KG, MietRB 2011, 75).
Eine Mieterin betrieb ein Seniorenheim. Im Mietvertrag war geregelt: "Der Mieter ist nicht berechtigt, ohne Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen." Der Vermieter verlangte Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen in Höhe von über 100.000 Euro.
Erfolglos. Die Klausel sieht das Gericht als unwirksam an. Es bezieht sich auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs in Wohnraummietsachen, worin eine gleichlautende Klausel als unwirksam angesehen wurde. Der Begriff "Ausführungsart" sei bereits mehrdeutig. Es ließe sich nicht bestimmen, wo die Grenze zwischen zustimmungsfreien und zustimmungspflichtigen Veränderungen läge.
Der Prozess wäre vermeidbar gewesen. Das Problem von unwirksamen Schönheitsreparaturklauseln stellt sich zu-nehmend auch in der Geschäftsraummiete, da der BGH tendenziell dazu übergeht, für die Wohn- und Geschäftsraummiete die gleichen Klauselkontrollmaßstäbe anzusetzen (Lehmann-Richter, GE 2009, 1023 [1025]; Wolf, in: Lindner-Figura/ Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 2. Aufl., 2009, Kap. 13 Rdnr. 200; Hörndler, MietRB 2010, 249 [251]; vgl. auch Dose, WImmoT 2009, 23 [27]). Deswegen ist das Risiko des Vermieters von Geschäftsräumen auch anhand der Judikatur des VIII. Senats zum Thema "Schönheitsreparaturen" zu bestimmen.
Dose (WImmoT 2009, 23 [27]): "Die Besonderheiten der Geschäftsraummiete stehen der Übernahme der Rechtsprechung zum Wohnungsmietrecht insoweit nicht entgegen. Denn die gesetzlichen Privilegierungen des Wohnungsmieters erfassen nicht die Schönheitsreparaturen und aus den einzelnen Besserstellungen des Wohnungsmieters kann auch nicht der Schluss gezogen werden, das Gesetz habe den Mieter von Geschäftsräumen generell weniger vor belastenden Allgemeinen Geschäftsbedingungen schützen wollen."
Joachim Dose ist Mitglied des u.a. für das Geschäftsraummietrecht zuständigen XII. Senats des Bundesgerichtshofs.
RA Eric Lindner
Weitere News und Hintergründe
Hubert Schmidt, Gibt es zulässige Quotenabgeltungsklauseln?, NZM 2011, 561 ff.
Robert Harsch, Schönheitsreparaturen bei Anmietung einer unrenovierten Wohnung, WuM 2010, 723 ff.
Beate Flatow, Vom - schwierigen - Umgang mit Renovierungsklauseln bei der Vertragsabwicklung, NZM 2010, 641 ff.
Hans-Joachim Gellwitzki, Die Grundsanierung als Problem der Schönheitsreparaturen, NZM 2009, 881 ff.
