Mietzahlungsverzug: Sind Anwaltskosten des Vermieters erstattungsfähig?
Der Bundesgerichtshof hat Großvermietern in Zahlungsverzugsfällen keine Anwaltskosten zugesprochen, wenn diese einen Anwalt einschalten, der eine "einfache" Zahlungsverzugskündigung ausspricht (BGH, Urt. v. 06.10.2010 - VIII ZR 271/09). Im Gegensatz dazu hat jetzt das Amtsgericht Ansbach Vermietern auch für diesen Fall Anwaltskosten zugesprochen (AG Ansbach, ZMR 2011, 642).
Im Fall wurde den Vermietern für eine Zahlungsverzugskündigung die für den Anwalt angefallenen Kosten zugesprochen, da diese Rechtsverfolgungskosten seien, die Teil des Verzugsschadens ersatzfähig seien, so das Gericht. Dabei sei es unerheblich, ob die Tätigkeit des Vermieteranwalts darin bestehe, ausstehende Zahlungen geltend zu machen oder das Mietverhältnis wegen des Zahlungsverzuges aufzukündigen. Die entscheidende Aussage des Gerichts lautet: "Die Kläger haben auch nicht gegen ihre Schadensminderungpflicht verstoßen. Im Falle des Ausspruchs einer Kündigung sind - selbst dann, wenn der Kündigungssachverhalt wie vergleichsweise einfach gelagert ist - nicht wenige Formalitäten zu beachten...".
Die Entscheidung gibt privaten Vermietern mehr Sicherheit. Sie bestätigt den Grundsatz, dass der private, rechtsunkundige Vermieter bei einer Vertragsverletzung des Mieters einen Rechtsanwalt einschalten kann, der eine Kündigung ausspricht (Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl., 2011, § 542 Rdnr. 105). Der BGH sprach demgegenüber "gewerblichen Großvermietern", bei denen offenbar per se mietrechtliche Kompetenz vermutet wird, keine Anwaltskosten für einfache Zahlungsverzugskündigungen. Doch: "Wann liegt eine Großvermietungsgesellschaft vor, muss es eine große Gesellschaft mit vielen vermieteten Objekten sein, genügt ein einzelner Vermieter mit einem Angestellten, aber mit vielen vermieteten Wohnungen?", so Schach (jurisPR-MietR 2/2011 Anm. 2). Diese kritisch zu sehende Einschränkung für "Großvermieter" soll darüber hinaus aber generell für Vermieter gelten, die über rechtskundiges Personal oder ausreichende Geschäftserfahrung verfügen (Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl., 2011,
§ 542 Rdnr. 105). So weit ist das Gericht im aktuellen Fall nicht gegangen. Selbst einfache Kündigungssachverhalte könnten die Einschaltung eines Rechtsanwalts rechtfertigen.
Unabhängig davon, wohin die Rechtsentwicklung geht, können private Vermieter alle diese Diskussionsfragen umgehen, indem sie Haus & Grund für Kündigungserklärungen einschalten.
RA Eric Lindner
