Betriebskosten: Nicht an den Vermieter adressierte Belege begründen keinen formellen Fehler
Die Frage, an wen die einer Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Belege adressiert sind, berührt nicht die formelle Seite einer Abrechnung, entschied das Oberlandesgericht Düsseldorf in einer aktuellen Entscheidung (OLG Düsseldorf, MietRB 2010, 11).
Im Fall weigerte sich eine Geschäftsraummieterin, die Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung zu begleichen. Sie argumentierte, die mit dem Betrieb des Einkaufszentrums angefallenen Kosten seien der eingeschalteten Verwaltungsgesellschaft in Rechnung gestellt und nicht der Vermieterin. Dies mache die Betriebskostenabrechnung bereits formell unwirksam.
Erfolglos. Das Gericht folgte dieser Auffassung nicht. Die Frage, an wen Rechnungen oder Belege der Abrechnung gerichtet seien, habe nichts mit den Formalien einer Abrechnung zu tun. Dies betreffe allenfalls die inhaltliche Seite einer Abrechnung. Aber auch dabei genüge, wenn die Vermieterin für die angefallenen Betriebskosten vertraglich hafte. Darüber hinaus habe die Mieterin nicht in Zweifel gezogen, dass die mietvertraglich von der Vermieterin geschuldeten Leistungen erbracht worden seien. Wie der Vermieter diese Pflichten erfülle oder wen er dazu beauftragt, sei nicht maßgeblich.
Die Entscheidung überzeugt. Für die formelle Seite einer Abrechnung hat der BGH seit jeher gefestigte Anforderungen aufgestellt, zu der die Frage, an wen die Rechnungen adressiert sind, nicht gehört. Für das Merkmal "entstehende Kosten" im Rahmen des Betriebskostenbegriffs genügt es, wenn die Kosten aus entsprechenden vertraglichen Verpflichtungen des Vermieters gegenüber Dritten sicher zu erwarten sind (Langenberg, Betriebskosten der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Aufl., 2009, Teil A Rdnr. 19). Die Kosten müssen sich also dem Vermieter als Eigentümer zuordnen lassen (Wall, in: Eisenschmid/Wall, Betriebskosten-Kommentar, 3. Aufl., 2010, Rdnr. 2526). Darüber hinaus müssen diese Kosten tatsächlich entstanden sein, es darf sich mithin nicht um künftige oder in Aussicht gestellte Kosten handeln (Wall, in: Eisenschmid/Wall, Betriebskosten-Kommentar, 3. Aufl., 2010, Rdnr. 2504).
RA Eric Lindner
