Großer Keller gegen kleinen: Tauschpflicht des Mieters?
Ein Mieter ist nicht verpflichtet, den von ihm genutzten Keller herauszugeben oder gegen einen kleineren zu tauschen, wenn dadurch ermöglicht werden soll, einen anderen Nebenraum zum Wohnen umzugestalten. Das entschied jetzt das Amtsgericht Köpenick (AG Köpenick, GE 2011, 1025).
Im Fall verlangte ein Vermieter vom Mieter, seinen Keller herauszugeben und gegen einen kleineren zu tauschen. Dadurch sollte ermöglicht werden, dass ein anderer Nebenraum zum Wohnraum umgestaltet werden kann. Der bisherige Keller des Mieters selbst sollte kein Wohnraum werden.
Erfolglos. Sofern Wohnung und der Keller als Nebenraum einheitlich vermietet sind, ist es grundsätzlich nicht ohne weiteres zulässig, den Nebenraum separat "freizukündigen". Eine Teilkündigung ist also ausgeschlossen. Ausnahmsweise ermöglicht § 573 b Abs. 1 BGB eine Teilkündigung, wenn ein Keller dazu verwendet werden soll, Wohnraum zur Vermietung zu schaffen. Das war hier nicht beabsichtigt. Der bisherige Keller des Mieters selbst sollte kein Wohnraum werden. Jedenfalls war dies nicht ausreichend vom Vermieter vorgetragen (Kinne, GE 2011, 991).
Ein Kellertausch ist demnach in der Regel nur einvernehmlich im Rahmen einer Vertragsänderung möglich, wenn die Voraussetzungen von § 573 b Abs. 1 BGB nicht eingreifen. Wenn der Vermieter in dieser Hinsicht Diskussionen vermeiden möchte, hilft nur, Nebenräume widerruflich mitzuvermieten oder separate Verträge (etwa über eine Garage oder einen Stellplatz) abzuschließen.
Umgekehrt sind die Mieter des Hauses ebenfalls nicht berechtigt, mitvermietete (Neben-)Räume zu tauschen, ohne dass der Vermieter zugestimmt (Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl., 2011, § 535 Rndr. 28).
RA Eric Lindner
