Betriebskosten: Vertragliche Abrechnungsfrist keine Ausschlussfrist
Manchmal kommt es noch in (Alt-)Verträgen vor, dass darin zu den Betriebskosten eine Abrechnungsfrist, etwa der 30.06. eines Jahres für Heizkosten, vereinbart ist. Liegt dem Mieter bis dahin keine Abrechnung vor, wird oftmals eine Nachzahlung verweigert. Dazu hat aktuell das Amtsgericht Wedding entschieden (AG Wedding, ZMR 2011, 563).
Im Vertrag mit Mietern war vereinbart, dass "spätestens am 30.6. eines Jahres" über die vorangegangene Heizperiode abzurechnen sei. Der Vermieter erstellte eine Abrechnung für den Zeitraum 01.05.2008-30.04.2009, die er am 02.03.2010 den Mietern zustellte. Die Mieter hielt die Abrechnung für verfristet.
Ohne Erfolg. Das Gericht entschied, dass die vertraglich vereinbarte Abrechnungsfrist nicht mit einem Nachforderungsausschluss verknüpft wurde. Aus Sicht des Vermieters könne nicht davon ausgegangen werden, dass ein Nachforderungsausschluss gewollt war. Die mietvertraglich vereinbarte (verkürzte) Abrechnungsfrist kann nicht ohne weiters als Abrechnungsfrist mit Nachforderungsausschluss verstanden werden.
Überzeugend argumentiert. Mit einer Formulierung, dass "spätestens am 30.6. eines Jahres" abzurechnen sei, kann nicht ohne weiteres auf einen Nachforderungsausschluss geschlossen werden, wenn diese Frist überschritten wird (vgl. OLG Köln, ZMR 2007, 115 für einen Geschäftsraummietvertrag). Eine so strenge Sanktion müsste klar aus dem Vertragsinhalt hervorgehen, was in aller Regel nicht anzutreffen ist (vgl. auch Neuhaus, Handbuch der Geschäftsraummiete, 4. Aufl., 2011, Teil 1, § 11 Rdnr. 1049).
Allenfalls für gewerbliche Mietverhältnisse wird empfohlen, eine Abrechnungsfrist von einem Jahr (oder länger) im Mietvertrag zu vereinbaren (Schmid, DWW 2010, 90). Eine Abrechnungsfrist von mehr als zwei Jahren nach Ende des Abrechnungszeitraumes wird dagegen auch bei Geschäftsraummietverhältnissen als unangemessen angesehen. Außerdem sollte ausdrücklich vereinbart werden, dass nach Ablauf der vereinbarten Abrechnungsfrist kein Nachforderungsschluss für den Vermieter eintritt (Neuhaus, IMR 2010, 91). Das hat der BGH für Geschäftsraummietverhältnisse bereits entschieden (BGH, Urt. v. 27.01.2010 ? XII ZR 22/07).
RA Eric Lindner
