BGH: Vermieterinsolvenz und Mietkaution – Mieter hat keinen Herausgabeanspruch
Mit Urteil vom 20.12.2007 - IX ZR 132/06 hat der Bundesgerichtshof (BGH) die umstrittene Frage entschieden, ob ein Wohnungsmieter die Mietkaution vom Vermieter auch dann herausverlangen kann, wenn der Vermieter diese entgegen gesetzlicher Vorschriften nicht von seinem Vermögen getrennt angelegt hat. Das Amtsgericht und Landgericht hatten die Klage einer Mieterin auf Herausgabe der Kaution abgewiesen, was der BGH nunmehr höchstrichterlich bestätigt.
Im Ergebnis dieser BGH-Entscheidung kann der Mieter eine geleistete Mietkaution in der Insolvenz des Vermieters ab sofort nur dann ungeschmälert vom Insolvenzverwalter herausverlangen, wenn der Vermieter gemäß § 551 Abs. 3 S. 3 BGB die Mietkaution getrennt von seinem sonstigen Vermögen angelegt hat. Ist die treuhänderische Anlage der Mietkaution nicht erfolgt, steht dem Mieter dagegen kein insolvenzrechtliches Aussonderungsrecht, sondern nur eine einfache Insolvenzforderung zu. In der Konsequenz heißt das für den Mieter: Er kann nur dann seine Mietkaution in der Insolvenz des Vermieters herausverlangen (aussondern), wenn der Vermieter diese gesetzeskonform auf einem Treuhandkonto angelegt hat. Andernfalls ist der Mieter lediglich einfacher Insolvenzgläubiger, der lediglich mit einer (gegebenenfalls geringen) quotalen Befriedigung seiner Forderungen rechnen muss.
Mieter können dem nur dadurch entgehen, dass sie sich vom Vermieter nachweisen lassen, dass die Mietkaution gesetzeskonform getrennt vom sonstigen Vermietervermögen angelegt worden ist. Soweit der Vermieter diese gesetzliche Anlageverpflichtung nicht einhält, billigt die Rechtsprechung Mietern das Recht zu, die treuhänderische Anlage der Mietkaution einzuklagen oder die Miete in Höhe der Kaution einzubehalten.
Nach Auffassung von Haus & Grund Leipzig, sollten Vermieter unbedingt auf eine treuhänderische Anlage von Mietkaution achten, da sie sich andernfalls auch schadensersatzpflichtig machen. Haus & Grund Leipzig berät Vermieter kostenfrei zu all diesen Rechtsfragen.
RA Eric Lindner
