Mietkautionssparbuch: Mit Mietforderungen kann nicht aufgerechnet werden
Begehrt ein Mieter vom Vermieter, ihm sein verpfändetes Kautionssparbuch nach Mietende freizugeben, kann der Vermieter nicht mit Mietforderungen aufrechnen. Die geltendgemachten wechselseitigen Ansprüche müssen "gleichartig" sein, was in einem derartigen Fall nicht gegeben ist, so das Kammergericht in Berlin (KG, GE 2011, 885).
Ein Vermieter hatte unstreitig - verjährte - Mietforderungen aus den Jahren 2000 bis 2002 gegen den Mieter. Nachdem das Mietverhältnis beendet war, verlangte der Mieter, dass der Vermieter sein Kautionssparbuch wieder freigebe. Dies lehnte der Vermieter ab. Er rechnet gegenüber dem geltend gemachten Freigabeanspruch mit Mietforderungen auf.
Erfolglos. Eine Aufrechnung im Rechtssinne setzt voraus, dass die einander wechselseitig gegenüberstehenden Forderungen "gleichartig" sind. Das kommt praktisch nur bei wechselseitigen Geldschulden vor. Bei einem an den Vermieter verpfändeten Sparbuch als Mietsicherheit kann der Vermieter am Mietende nur auf Pfandfreigabe und Sparbuchherausgabe in Anspruch genommen werden. Das ist im Rechtssinne keine Geldschuld.
Der Vermieter hatte hier zweifach Pech. Einerseits hat er seine unstreitigen Mietforderungen verjähren lassen. Andererseits hätte der Prozess vermieden werden können. Die Rechtsprechung nimmt nämlich überwiegend an, dass in derartigen Konstellationen nicht aufgrechnet werden kann.
Für Vermieter aber ist Folgendes noch wichtig: Falls der Vermieter nach Mietende noch Schadensersatzansprüche anlässlich der Wohnungsabnahme gegen den Mieter hat, kann ein Mietkautionssparbuch trotz möglicherweise verjährter Schadensersatzforderung noch verwertet werden. Diese Ersatzansprüche des Vermieters gegen den Mieter verjähren in einer häufig zur Falle werdenden Frist von sechs Monaten seit Wohnungsrückgabe (§ 548 Abs. 1 BGB). Hier hilft die Vorschrift von § 216 Abs. 2 BGB, wenn ein Sparbuch an den Vermieter verpfändet ist. Mit anderen Worten: Hätte der Vermieter im aktuellen Fall am Mietende einen verjährten Schadensersatzanspruch gegen den Mieter gehabt, hätte er dennoch das Kautionssparbuch behalten und verwerten dürfen.
Prüfen Sie bitte weiterhin immer, ob nicht ob nicht gegen den vom Mieter geltend gemachten Freigabeanspruch ein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht werden kann (§ 273 BGB). Dann nämlich hindert auch eine verjährte Forderung nicht daran, als Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht geltend zu machen. Eine inzwischen verjährte (Miet-)Forderung kann dann zur Zurückbehaltung berechtigen, wenn die verjährte Forderung der abzuwehrenden Forderung einmal unverjährt gegenübergestanden hat (§ 215 BGB).
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RA Eric Lindner
