Mieter muss Besichtigung ermöglichen
Ein solcher sachlicher Grund liegt beispielsweise vor, wenn der Vermieter die Wohnung verkaufen oder neu vermieten will. Ein solches Besichtigungsrecht kann wirksam auch schon im Mietvertrag vereinbart werden. Das geht aus einer Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofs hervor (BGH, Urt. v. 26.04.2023 - VIII ZR 420/21).
Im Fall forderten die Vermieter, den Zutritt zur Wohnung in Begleitung von Immobilienmaklern und Kaufinteressenten zu gestatten. Die Mieterin lehnte dies unter Verweis auf ihre schwerwiegende psychische Erkrankung ab. Im Mietvertrag war Folgendes vereinbart:
"Dem Vermieter oder seinem Beauftragten oder beiden steht aus besonderem Anlass (insbesondere im Fall der Beendigung des Mietverhältnisses zwecks anderweitiger Vermietung oder bei beabsichtigtem Verkauf der Mietsache) die Besichtigung der Mieträume zu verkehrsüblicher Tageszeit nach vorheriger rechtzeitiger Ankündigung an Werktagen (auch samstags) frei."
Nachdem die Mieterin den Zutritt verweigert hatte, verklagten die Vermieter die Mieterin auf die Gewährung des Zutritts zur Wohnung.
Der BGH bejaht ein Zutrittsrecht der Vermieter. Es bestehe eine vertraglich herzuleitende Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter - nach entsprechender Vorankündigung - den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt. Ein solcher Grund kann beispielsweise in der gewünschten Besichtigung der Mietwohnung anlässlich ihres beabsichtigten Verkaufs mit Immobilienmaklern, Gutachtern und Kaufinteressenten liegen. Gleiches gilt für die Besichtigung mit Mietinteressenten im Falle der Neuvermietung.
Bei der Entscheidung über das Zutrittsrecht sind einerseits das Eigentumsrecht des Vermieters und andererseits auch das Recht des Mieters, in den Mieträumen "in Ruhe gelassen" zu werden, gegeneinander abzuwägen. Im Regelfall müssen die Interessen des Mieters hinter denen des Vermieters zurückstehen.
