Novelle des Mietrechts: Referentenentwurf liegt vor
Pünktlich zur Rede der Bundeskanzlerin auf dem diesjährigen Zentralverbandstag von Haus & Grund Deutschland am 12./13.05.2011 wurde vom Bundesministerium der Justiz der Referentenentwurf eines Gesetzes über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln (Mietrechtsänderungsgesetz) vorgelegt. Mit diesem Entwurf greift die Bundesregierung Forderungen und Ideen zur energetischen Modernisierung und zu Mietnomaden auf, die Haus & Grund Deutschland vor Jahren entwickelte. Die schon im Koalitionsvertrag angekündigte Angleichung der asymmetrischen Kündigungsfristen wurde hingegen bisher nicht angegangen.
Mit Stand 11. Mai 2011 sind folgende Gesetzesänderungen vorgesehen:
1. Mietrecht und energetische Modernisierung
- Mietminderung wegen energetischer Modernisierung eines Gebäudes wird für die Dauer von drei Monaten ausgeschlossen (§ 536 BGB).
- Erhaltungsmaßnahmen (Instandhaltung und Instandsetzung) sind uneingeschränkt zu dulden (§ 555a BGB).
- Der Begriff "Modernisierungsmaßnahme" wird definiert und so erweitert, dass darunter sowohl die Einsparung von Primärenergie als auch Endenergie fällt. Darüber hinaus werden sämtliche Maßnahmen erfasst, die dem Klimaschutz dienen (§ 555b BGB).
- Die Formalien einer Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen werden verringert, insbesondere kann der Vermieter auf anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen (§ 555c BGB).
- Der Mieter hat Modernisierungsmaßnahmen zu dulden, Härtefälle werden eingeschränkt, insbesondere sind wirtschaftliche Aspekte der Mieter bei der Abwägung nicht zu berücksichtigen (§ 555d BGB).
- Die Formalien für eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen werden vereinfacht. Die Abgrenzung zwischen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten obliegt dem Vermieter nach billigem Ermessen.
2. Bekämpfung der Mietnomaden
- Für Vermieter wird ein Kündigungsgrund eingefügt. Vermietern ist die Kündigung möglich, wenn der Mieter mit der Kaution in Höhe eines Betrages in Verzug gerät, der zwei Nettomieten entspricht (§ 569 BGB).
- Die Fälligkeit der zweiten und dritten Rate der Mietkaution wird geregelt und an die Fälligkeit
der Miete angeknüpft (§ 551 BGB).
- Der Vermieter kann bezüglich Geldforderungen, die nach Rechtshängigkeit fällig werden und die er im Wege der Klageerweiterung geltend macht, eine Hinterlegungsanordnung beantragen. Diese Hinterlegungsanordnung darf jedoch nur dann ergehen, wenn die Klageerweiterung hohe Aussicht auf Erfolg hat und die Anordnung nach Abwägung beiderseitiger Interessen gerechtfertigt ist. Streitigkeiten über Mieterhöhungen werden von der Hinterlegungsanordnung nicht umfasst. Der zu hinterlegende Betrag muss binnen zwei Wochen bei der Hinterlegungsstelle hinterlegt werden. Falls sich die maßgeblichen Verhältnisse ändern, auf denen die Hinterlegungsanforderungen beruhen, ist sie aufzuheben. Sie tritt außer Kraft, wenn der Rechtsstreit beendet wird (§ 302a ZPO). Diese Vorschrift soll auf alle Dauerschuldverhältnisse anzuwenden sein.
- Die "Berliner Räumung" wird kodifiziert. Die zurückgelassenen beweglichen Sachen des Mieters kann der Vermieter wegschaffen und verwahren oder ggf. vernichten. Bezüglich dieser Maßnahmen trifft ihn nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit (§§ 885, 885a ZPO).
- Soweit ein Räumungstitel gegen den Mieter vorliegt, kann die Räumung gegen Personen, die ohne Kenntnis des Vermieters Besitz an den Räumen begründet haben, auch durch eine einstweilige Verfügung angeordnet werden (§ 940a ZPO).
- Bei einer Räumungsklage wegen Zahlungsverzuges darf die Räumung auch durch eine einstweilige Verfügung angeordnet werden, wenn der Mieter der Hinterlegungsanordnung nicht Folge geleistet hat (§ 940a ZPO).
3. Contracting
- Die Kosten der Wärmelieferung müssen vom Mieter als Betriebskosten getragen werden. Dies gilt allerdings nur unter den Voraussetzungen, dass nach der Umstellung nachhaltig Primär- oder Endenergie eingespart oder Energie effizienter genutzt wird und die Kosten des Contractings nicht die bisherigen Betriebskosten für Heizung und Warmwasser übersteigen (§ 556c BGB).
- Der Vermieter muss die Umstellung spätestens drei Monate zuvor in Textform ankündigen.
- Die Bundesregierung erlässt gleichzeitig eine Verordnung über Wärmelieferungsverträge. In dieser Verordnung werden die Inhalte des Wärmelieferungsvertrages sowie der Umstellung näher geregelt. Zudem wird dem Mieter ein Kürzungsrecht von 15 Prozent eingeräumt, wenn der Vermieter die Ankündigung nicht formgerecht durchführt. Das Kürzungsrecht erlischt, sobald eine formgerechte Ankündigung nachgeholt wird.
4. Ausweitung der Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung
- Die Frist des § 577a BGB soll für Personenmehrheiten gelten, die gemeinsam Vermieter sind und aufgrund von Eigenbedarf eines Miteigentümers vor der Wohnungsumwandlung kündigen wollen.
- Keine Anwendung findet diese Regel auf Familienmitglieder oder Personen, die demselben Haushalt angehören und das Grundstück zur Selbstnutzung erwerben.
Haus & Grund wird über den Fortgang des Gesetzgebungsverfahrens berichten.
RA Eric Lindner
