BGH: Großzügigkeit des Vermieters ändert den Mietvertrag nicht
Die Tatsache, dass ein Mieter über 20 Jahre lediglich 20 Euro Betriebskostenvorauszahlung an den Vermieter gezahlt hat, ändert grundsätzlich nichts daran, dass der Mieter die Zahlung der Betriebskosten schuldet. Auf das entsprechende Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 13.02.2008 - VIII ZR 14/06 weist die Eigentümerschutzgemeinschaft Haus & Grund Leipzig hin.
Die im Vertrag getroffene Vereinbarung zur Abrechnung über die Betriebskosten gilt auch dann, wenn der Vermieter seinem Mieter großzügigerweise in den vergangenen zwei Jahrzehnten nur 20 Euro pro Monat an Betriebskosten berechnet hat. Damit machte der Vermieter allenfalls 10 Prozent dessen geltend, was der Mieter durch Wasserverbrauch und Heizung an Kosten verursacht hatte. Da sich der Vermieter angesichts der explodierenden Strom-, Gas- und Heizölpreise diese Großzügigkeit nicht mehr leisten konnte, verlangte er wie vereinbart vom Mieter die Zahlung der Betriebskosten auf Grundlage einer Abrechnung zu Recht, wie der BGH jetzt entschied. Dadurch, dass 20 Jahre lang keine Betriebskosten gegenüber dem Mieter abgerechnet worden seien, habe sich der Mietvertrag nach Auffassung des BGH nicht in eine Betriebskostenpauschalvereinbarung geändert. Denn beim langjährigen Unterlassen der Betriebskostenabrechnung fehle es bereits an einer auf eine Vertragsänderung gerichteten Willensbetätigung des Vermieters. Die Großzügigkeit des Vermieters kann man nicht einklagen, entschied der BGH und verwies auf die vertragliche Vereinbarung.
Mit dieser Entscheidung präzisiert der BGH seine Rechtsprechung zu der Frage, wann ein Änderungsvertrag im Hinblick auf die Umlage von Betriebskosten zustande kommt. Im umgekehrten Fall der Erweiterung der zu zahlenden Betriebskosten kann die Umlegung einzelner sonstiger Betriebskosten aufgrund jahrelanger Zahlung des Mieters durch stillschweigende Vereinbarung erfolgen, wie der BGH bereits 2004 entschieden hatte.
RA Eric Lindner
