Verwaltervertrag: Kündigung bei Verkauf des Objekts?
Ein (ehemaliger) Eigentümer ist nicht berechtigt, einen Hausverwaltervertrag vorzeitig aus wichtigem Grunde zu kündigen, wenn das verwaltete Objekt verkauft wird (§ 626 BGB). Das geht aus einer aktuellen Entscheidung des OLG Hamburg hervor (OLG Hamburg, Urt. v. 15.10.2010 - 14 U 141/10, Info M 2011, 141 = ZMR 2011, 223).
Im zugrunde liegenden Fall machte eine Immobilienverwaltung das Verwalterhonorar für 2009 gegen den bisherigen Eigentümer gerichtlich geltend, nachdem dieser den Verwaltungsvertrag zum Jahresende 2008 im Zuge eines Verkaufs des Objekts außerordentlich fristlos gekündigt hatte. Im notariellen Kaufvertrag hatte der bisherige Eigentümer versichert, dass keine Dienstverträge bestehen.
Die Immobilienverwaltung widersprach der Kündigung, bot ihre Dienstleistungen weiterhin an. Außerdem erklärte sich die Verwaltung bereit, das Vertragsverhältnis mit dem Erwerber fortzusetzen oder den Vertrag einvernehmlich gegen Entschädigung aufzuheben. Darauf ging der Veräußerer nicht ein. Die Veräußerung der Immobilie sei ein wichtiger Grund für eine Kündigung, der zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtige.
Im Ergebnis sprach das OLG Hamburg dem Verwalter das vereinbarte Honorar gem. § 615 BGB abzüglich ersparter Aufwendungen zu. Ein Kündigungsgrund läge nicht vor. Es sei auch nicht unzumutbar gewesen, den Vertrag bis zum Ablauf der Kündigungsfrist, notfalls durch den Rechtsnachfolger, fortzusetzen.
Die Entscheidung ist konsequent. Verträge sind einzuhalten. Eigentümer können beim Verkauf einer Immobilien von Rechts wegen nicht automatisch damit rechnen, dass ein Verwaltervertrag vorzeitig gekündigt werden kann. Dies müsste im Vertrag als besonderes Kündigungsrecht vorgesehen sein (vgl. Breiholdt, Info M 2011, 141).
Haus & Grund Leipzig | RA Eric Lindner
