Orientierungshilfe "Ausgangsbeschränkungen" (Stand: 01.04.2020)

Haus & Grund Leipzig hat hier eine Orientierungshilfe für Vermieter für das Bewirtschaften von Immobilien bei Ausgangsbeschränkungen.

Im Freistaat Sachsen gelten seit dem 23. März 2020 bis nunmehr 20. April 2020, 0:00 Uhr,  Ausgangsbeschränkungen. Die bisher geltende Allgemeinverfügung wurde von der "Verordnung des Sächsischen Staatsministeriums für Soziales und Gesellschaftlichen Zusammenhalt zum Schutz vor dem Coronavirus SARS-CoV-2 und COVID-19" vom 31. März 2020 abgelöst.

Danach ist das Verlassen der häuslichen Unterkunft ohne triftigen Grund untersagt. Jeder ist angehalten, die physischen sozialen Kontakte zu anderen Menschen außerhalb der Angehörigen des eigenen Hausstands auf ein absolut nötiges Minimum zu reduzieren. Wo immer möglich, ist ein Mindestabstand von 1,5 Metern zwischen zwei Personen einzuhalten.

Triftige Gründe sind insbesondere:
- Ausübung beruflicher Tätigkeiten (dies umfasst auch den Hin- und Rückweg zur jeweiligen Arbeitsstätte),
- Sicherstellung der Versorgungssicherheit der Bevölkerung, einschließlich Abhol- und Lieferdienste (auch im Rahmen von ehrenamtlicher Tätigkeit),
- Inanspruchnahme medizinischer, psychosozialer und veterinärmedizinischer Versorgungsleistungen, (z. B. Arztbesuch, medizinische Behandlungen),
- Versorgungswege für die Gegenstände des täglichen Bedarfs (Einzelhandel für Lebensmittel, Großhandel, Getränkemärkte,  Apotheken, Drogerien, Banken, Sparkassen sowie Geldautomaten, Poststellen).

Für die spezielle Situation der privaten Vermieter ergibt sich Folgendes:

1. Reparaturen und Mängel der Mietwohnung
Meldet der Mieter beispielsweise eine Störung oder einen Mangel in der Mietwohnung, der den Mieter zur Mietminderung berechtigen würde, ist der Vermieter gehalten, diesen Mangel zu beseitigen. Wenn es hierzu erforderlich ist, die Mietwohnung / den Mangel zu besichtigen, um dann die notwendigen Maßnahmen festzulegen, liegt regelmäßig ein triftiger Grund vor und darf der Vermieter trotz Ausgangsbeschränkung die Mietwohnung aufsuchen. Dies gilt jedenfalls bei erheblichen Mängeln wie Heizungsausfall, Feuchtigkeit und Schimmel und ähnliches.

2. Ende des Mietverhältnisses
Endet während der Zeit der Ausgangsbeschränkung das Mietverhältnis und muss der Mieter die Mieträumlichkeiten an den Vermieter herausgeben, kann dies ein triftiger Grund sein, wenn der persönliche Kontakt zwischen Mieter und Vermieter beispielsweise für die Schlüsselrückgabe oder die gemeinsame Feststellung von Zählerständen anders nicht vermieden werden kann. Denkbar ist hier, dass der Mieter die Schlüssel ohne persönlichen Kontakt in den Briefkasten des Vermieters einwirft oder aber Zählerstände mit dem Mobiltelefon  fotografiert und per Mail ausgetauscht werden. Eine gemeinsame Begehung der Mieträumlichkeiten oder die Anfertigung eines Rückgabeprotokolls ist von Gesetzes wegen aus Sicht des Vermieters nicht unbedingt erforderlich und sollte deshalb derzeit vermieden werden. Die Verpflichtung des Mieters, die Mieträumlichkeiten zu räumen, ist ebenfalls regelmäßig als triftiger Grund anzusehen. Im Regelfall wird sich der Mieter nicht darauf berufen können, an der Räumung der Wohnung wegen der Ausgangsbeschränkung gehindert zu sein.

3. Neuvermietung
Ähnliches gilt im Falle der Neuvermietung. Das Aufsuchen der Mietwohnung um sie einen Mietinteressenten zu zeigen, ist dann ein triftiger Grund, wenn der Mietinteressenten ein grundsätzliches Anmietinteresse bekundet hat. Umgekehrt stellt dies dann auch für den Mietinteressenten einen triftigen Grund dar. Auch hier gilt, dass vermeidbare Kontakte nicht stattfinden sollen. So kann beispielsweise durch die Übersendung aussagekräftiger Fotos der zu vermietenden Wohnung vorab per Mail auch ohne persönlichen Kontakt geklärt werden, ob überhaupt ein Anmietungsinteresse besteht.

4. Instandsetzung und Sanierung von Mietwohnungen
Da die physischen sozialen Kontakte zu anderen Menschen außerhalb der Angehörigen des eigenen Hausstands auf ein absolut nötiges Minimum zu reduzieren sind, sollten nur unaufschiebbare dringende Reparaturen und Bauarbeiten ausgeführt werden, alles andere möglichst verschoben werden. Jeder der sich außerhalb seiner Wohnung aufhält, muss nachweisen, dass ein triftiger Grund vorliegt. Dieser Nachweis kann von Vermietern beispielsweise durch Vorlage entsprechenden Schriftverkehrs mit dem Mieter geführt werden, beispielsweise ein E-Mail, in dem ein Schaden in der Mietwohnung angezeigt wurde, die Kündigung des Mietverhältnisses oder die Vereinbarung des Besichtigungstermins. In Zeiten von Smartphones dürfte es ausreichend sein, im Falle einer Kontrolle den entsprechenden E-Mail-Verkehr auf dem Smartphone präsentieren zu können.

Rechtsanwalt Dr. Eric Lindner
(Syndikusrechtsanwalt Haus & Grund Leipzig)

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