Kündigung des Mietverhältnisses mit Stimmenmehrheit der Erben
In seinem Urteil vom 11. November 2009 - XII ZR 210/05 hat der BGH entschieden, dass Erben ein Mietverhältnis über eine zum Nachlass gehörende Sache wirksam mit Stimmenmehrheit kündigen können, wenn sich die Kündigung als Maßnahme der ordnungsgemäßen Nachlassverwaltung darstellt.
Der Entscheidung lag folgender Rechtsstreit zugrunde: Der Erblasser vermietet noch zu Zeiten der DDR ein 4.900 m2 großes, bebautes Gewerbegrundstück für knapp 400 Mark der DDR an eine staatliche Kunstsammlung. Der Mietzins wurde zwischenzeitlich in DM und ? umgerechnet, aber nicht erhöht. Nach dem Tode des Erblassers verhandelten lediglich zwei der drei Miterben mit dem Rechtsnachfolger der Mieterin erfolglos über eine Erhöhung des Mietzinses. Der dritte Miterbe hatte an einer Mieterhöhung kein Interesse. Anschließend ließen diese zwei Miterben das Mietverhältnis im Namen der Erbengemeinschaft kündigen und widersprachen einer Fortsetzung des Mietverhältnisses zu den bisherigen Konditionen. Ungeachtet dessen wurde das Grundstück nicht geräumt. Hieraufhin verkauften die Erben gemeinschaftlich das Grundstück an einen Dritten. Auch dieser bot das Grundstück dem Rechtsnachfolger der Mieterin zunächst für einen höheren Mietzins erfolglos an und kündigte seinerseits das Mietverhältnis. Im Anschluss wurde das Grundstück geräumt. Der Dritte verlangte nun für den Zeitraum zwischen der Kündigung durch die Erbengemeinschaft und der Räumung des Grundstücks eine Nutzungsentschädigung.
Der BGH entschied, dass dem Dritten die Nutzungsentschädigung zustehe. Die im Namen der Erbengemeinschaft ausgesprochene Kündigung sei wirksam. Erben können ein Mietverhältnis über eine zum Nachlass gehörende Sache wirksam mit Stimmenmehrheit kündigen, wenn sich die Kündigung als Maßnahme ordnungsgemäßer Nachlassverwaltung darstelle. Dies ergebe sich aus § 2038 i.V.m. § 745 Abs. 1 BGB, der es Erben erlaube, aufgrund eines Mehrheitsbeschlusses wirksam Verpflichtungsgeschäfte zum Zwecke der ordnungsgemäßen Verwaltung abzuschließen. Die gleiche Befugnis müsse dann auch für die Aufhebung von Rechtsverhältnissen gelten, selbst wenn diese bereits durch den Erblasser begründet worden seien. Daher stelle nach Ansicht des BGH § 2040 BGB, der nur eine gemeinschaftliche Verfügung über Nachlassgegenstände zulässt, zumindest für diese Fälle keine speziellere Norm dar.
Voraussetzung für die Wirksamkeit der Kündigung sei allerdings, dass es sich um eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung handele. Diese liege dann nicht vor, wenn die Kündigung zu einer Entwertung des Nachlasses führe. Da im vorliegenden Fall die Vermietung unter den bestehenden Bedingungen für die Erbengemeinschaft offenkundig unwirtschaftlich war, stelle sich die Kündigung des Mietverhältnisses jedoch objektiv als wirtschaftlich vernünftig dar. Sie ermögliche den Abschluss eines neuen Mietverhältnisses zu besseren, den Wert des Nachlasses steigernden Konditionen.
RA Eric Lindner
