Betriebskosten: Grundsteuerumlage bei vermieteter Eigentumswohnung
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einer am 08.05.2013 veröffentlichten Entscheidung seine Rechtsprechung zu der Frage fortgesetzt, wie die von einer Gemeinde für eine Eigentumswohnung erhobene Grundsteuer gegenüber dem Mieter in einer Betriebskostenabrechnung abgerechnet werden kann (BGH, Urt. v. 17.04.2013 – VIII ZR 252/12).
Im Streitfall wurde eine Mieterin auf Nachzahlung von Betriebskosten für die Jahre 2005-2007 in Anspruch genommen. In der Revision war ausschließlich die in Rechnung gestellte Grundsteuer in Höhe von insgesamt 433,90 € streitig. Dazu vertrat die Mieterin die Auffassung, dass dieser Betrag nicht einfach in die Betriebskostenabrechnung hätte eingestellt werden dürfen, sondern nach dem Anteil der Wohnfläche hätte umgelegt werden müssen.
Dieser Auffassung ist der BGH nicht gefolgt und hat dem Vermieter die geltend gemachten Grundsteuerbeträge für die Jahre 2005-2007 zuerkannt. Der BGH sah es als ordnungsgemäß an, wenn der Vermieter die von der Gemeinde für die Wohnung erhobene Grundsteuer ohne weitere Rechenoperationen in die Betriebskostenabrechnung als die vom Mieter geschuldete Position übernimmt. Der Vermieter könne die Kosten, die von einem Dritten (hier: Gemeinde) speziell für eine einzelne Wohnung erhobenen Beträge schlicht an den Mieter weiterleiten. Ein gesetzlich oder vertraglich vereinbarter Umlageschlüssel sei nicht anwendbar, da es nach Auffassung des BGH bei derartigen Positionen "nichts umzulegen gibt". Damit knüpft der BGH an seine Rechtsprechung aus dem Jahr 2011 an (siehe News und Haus & Grund-Publikation).
Die Entscheidung ist im Ergebnis aus pragmatischen Erwägungen zu begrüßen, in der Begründung allerdings kritisch zu betrachten. Wenn der BGH in der hier gegebenen Konstellation keinen Raum für einen gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Umlageschlüssel sieht (Rn. 8 Entscheidungsgründe), bleibt fraglich, welche dritte "Kategorie Umlageschlüssel" der BGH meinen könnte? Keinesfalls sollte die aktuelle Entscheidung einen Vermieter oder Verwalter "ermuntern", einen vertraglichen oder gesetzlichen Umlageschlüssel nicht zu benennen oder von diesem abzuweichen (zur Festlegung der Abrechnungsmaßstäbe Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 13. Aufl., 2013, Rn. 4062 ff.). Im Grundsatz gilt nach wie vor, dass ein Umlageschlüssel angegeben und gegebenenfalls auch erläutert werden muss, soweit Letzteres erforderlich ist. Die aktuelle Entscheidung ist allenfalls als Ausnahme zu den genannten Grundsätzen zu verstehen. Der sicherste Weg für den Vermieter oder Verwalter bleibt, mietvertraglich zu vereinbaren, dass der für eine Eigentumswohnung anfallende Grundsteuerbetrag direkt und auf Grundlage des Steuerbescheides für die jeweilige Wohnung abgerechnet wird.
Haus & Grund Leipzig | RA Dr. Eric Lindner
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