Keine Kautionsverwertung während laufenden Mietverhältnisses bei streitigen Forderungen
Der Bundesgerichtshof hat sich aktuell mit der Frage befasst, ob es dem Vermieter aufgrund einer Vereinbarung gestattet ist, während des laufenden Mietverhältnisses die Kaution zur Befriedigung streitiger Forderungen zu verwerten (BGH, Urt. v. 07.05.2014 - VIII ZR 234/13, zitiert nach juris).
Im zu Grunde liegenden Fall zahlte eine Mieterin einer Wohnung zu Mietbeginn vereinbarungsgemäß 1.400 Euro auf ein Kautionskonto des Vermieters. In einer Zusatzvereinbarung der Mietvertragsparteien zum Mietvertrag war Folgendes geregelt:
"Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen... ."
Im Laufe des Mietverhältnisses minderte die Mieterin die Miete, woraufhin der Vermieter sich das Kautionsguthaben auszahlen ließ. Die Mieterin verlangte daraufhin, den Betrag wieder dem Kautionskonto gutzuschreiben und insolvenzfest anzulegen. Die Klage der Mieterin war vor dem Amts- und Landgericht erfolgreich. Die Revision des Vermieters blieb vor dem BGH ohne Erfolg.
Nach Auffassung des BGH war der Vermieter nicht berechtigt, die Kaution während des laufenden Mietverhältnisses wegen der von der Mieterin bestrittenen Mietforderungen in Anspruch zu nehmen. Das Vorgehen des Vermieters widerspreche dem Treuhandcharakter der Mietkaution. Nach § 551 Abs. 3 S. 3 BGB habe der Vermieter die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anzulegen, um zu gewährleisten, dass der Mieter bei einer Vermieterinsolvenz die Kaution ungeschmälert zurückerhalte, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen. Dies würde unterlaufen, wenn der Vermieter die Kaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte. Die zwischen den Mietvertragsparteien im vorliegenden Fall getroffene Zusatzvereinbarung sei deshalb gem. § 551 Abs. 4 BGB unwirksam.
Die Entscheidung des BGH klärt eine Rechtsfrage und bestätigt die bislang ergangene Instanzrechtsprechung. Der Treuhandcharakter des vom Vermieter verwalteten, zweckgebundenen Vermögens des Mieters wird hervorgehoben. Während der Mietzeit kann der Vermieter nur wegen rechtskräftig festgestellter, unstreitiger oder offensichtlich begründeter Forderungen auf die Kaution zugreifen (Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl., 2013, § 551 Rn. 91). Dieser Grundsatz wird durch die aktuelle BGH-Entscheidung nicht berührt. Im vorliegenden Fall war die Forderung des Vermieters umstritten. Die getroffene Zusatzvereinbarung führte den Vermieter ebenfalls nicht weiter.
Umgekehrt kann auch der Mieter während der Mietzeit nicht über die Kaution verfügen. Er darf im laufenden Mietverhältnis mit dem Kautionszahlungsanspruch nicht aufrechnen und die Kaution kurz vor dem bevorstehenden Mietende auch nicht "abwohnen" (BGH, WuM 1972, 57; LG München I, WuM 1996, 541; Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl., 2013, § 551 Rn. 92; Derleder, WuM 2002, 239 [242]).
Haus & Grund Leipzig | RA Dr. Eric Lindner
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