Bundesgerichtshof stärkt Kündigungsrechte des Vermieters
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nach Angaben von Haus & Grund Leipzig mit Urteil vom 25.06.2008 ? VIII ZR 307/07 die Kündigungsrechte von Vermietern von Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt, gestärkt. Danach wird das Sonderkündigungsrecht des Vermieters nach § 573 a BGB nicht dadurch ausgeschlossen, dass in einem derartigen Gebäude noch weitere Räume vorhanden sind, die sich für eine Nutzung als (dritte) Wohnung eignen und früher auch als Wohnung genutzt wurden.
Im vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall bewohnte die beklagte Mieterin eine im 1. Obergeschoss des Hauses belegene Wohnung. Das gesamte Erdgeschoss wurde von einer Wäscherei benutzt. Die Vermieterin bewohnte zusammen mit ihrem Ehemann andere Räume im 1. Obergeschoss sowie das gesamte Dachgeschoss. Daneben befanden sich im 1. Obergeschoss des Hauses weitere Räume, die von ihrer baulichen Ausstattung und funktionalen Zuordnung zueinander unschwer als Wohnung genutzt werden könnten, wobei die frühere Wohnnutzung lange aufgehoben worden war. Diese weiteren Räume wurden schon vor Abschluss des im Streitfall gekündigten Mietvertrages nicht mehr als Wohnung, sondern als gewerbliche Räume für den Wäschereibetrieb genutzt.
Die beklagte Mieterin berief sich u. a. darauf, dass das Sonderkündigungsrecht des Vermieters nach § 573 a BGB deshalb nicht gegeben sei, weil das Gebäude über mehr als zwei Wohnungen verfüge. Dem ist der BGH nicht gefolgt. Der Räumungsklage der Vermieterin wurde stattgegeben. Nach Auffassung des BGH sei das Sonderkündigungsrecht des Vermieters in einem Zweifamilienhaus auch dann gegeben, wenn sich abgesehen von zwei Wohnungen noch Gewerbe- und andere Räume im Haus befänden. In diesem Zusammenhang sei auch nicht bedeutsam, dass im Gebäude noch Räume vorhanden sind, die sich für eine Nutzung als (dritte) Wohnung eignen und in der Vergangenheit als Wohnung genutzt worden sind. Entscheidend sei nach Auffassung des BGH, dass diese weiteren Räume schon vor Abschluss des hier gekündigten Mietvertrages nicht mehr als Wohnung, sondern als gewerbliche Räume genutzt worden sind. Zudem sei die Kündigung der Vermieterin auch nicht dadurch ausgeschlossen, dass die Vermieterin mit ihrem Ehemann Räume als eine Wohnung benutzt, die sich über zwei Stockwerke erstrecken.
Mit diesem Urteil stärkt der Bundesgerichtshof nach Auffassung von Haus & Grund das Sonderkündigungsrecht von Vermietern nach § 573 a BGB. Vermieter sollten in derartigen Fallkonstellationen darauf achten, dass sie im Kündigungsschreiben dem Mieter mitteilen, dass sie sich auf das Sonderkündigungsrecht in einem Zweifamilienhaus stützen.
RA Eric Lindner
