Bundesgerichtshof: Kein Mietzuschlag bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel
In einem mit Spannung erwarteten Urteil hat der Bundesgerichtshof (BGH) nunmehr endgültig entschieden, dass ein Vermieter keinen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann, wenn eine in einem Formularmietvertrag enthaltene Klausel, die den Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet, unwirksam ist (BGH, Urt. v. 09.07.2008 - VIII ZR 181/07; BGH-Pressemitteilung Nr. 131/2008).
Im entschiedenen Fall verlangten die Vermieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete um einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete für die von ihnen als Vermietern zu erbringenden Schönheitsreparaturen in Höhe von monatlich 0,71 EUR je qm. Die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag mit dem Mieter war unwirksam. Der beklagte Mieter verweigerte die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete um diesen Zuschlag.
Im Ergebnis war die Revision der Vermieter nicht erfolgreich. Nach Auffassung des BGH sehe das Gesetz neben der Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete keinen darüber hinausgehenden Mietzuschlag vor. Ein derartiger, von den Vermietern geltend gemachter Zuschlag ließe sich auch nicht mit dem vom Gesetzgeber vorgesehenen System der Vergleichsmiete in Einklang bringen.
Auch könne die von den Vermietern beanspruchte Mieterhöhung nicht im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung nach den §§ 133, 157 BGB verlangt werden, weil die dafür notwendigen Voraussetzungen nicht vorlägen. Nach der gesetzlichen Regelung habe der Vermieter die Last der Schönheitsreparaturen zu tragen. Ebenso wenig könne nach dem BGH die Forderung nach einem Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage BGB gestützt werden. Eine Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage sei nicht möglich, wenn nach der gesetzlichen Regelung derjenige das Risiko zu tragen hat, der sich auf die Störung der Geschäftsgrundlage berufe.
Angesichts der verschärften Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen und der nunmehr vom BGH abgelehnten Mieterhöhungsmöglichkeit sollten Vermieter umso mehr darauf achten, nur aktuelle Mietverträge mit wirksamen Klauseln zu verwenden.
RA Eric Lindner
