Betriebskosten und Personenschlüssel bei Wohnungsleerstand
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem heute veröffentlichten Beschluss u.a. entschieden, inwieweit Leerstand aus Billigkeitsgründen bei der Umlage von Betriebskosten zu berücksichtigen ist, wenn nach Personen abgerechnet wird (BGH, Beschl. v. 08.01.2013 – VIII ZR 180/12).
In dem knapp begründeten Beschluss führt der BGH aus, dass es in Betracht kommen kann, im Falle von Wohnungsleerstand eine fiktive Person für leerstehende Einheiten anzusetzen, um auf diese Weise den Vermieter an den Leerstandskosten zu beteiligen. Dies gelte besonders für Kosten, deren Höhe nicht von der Anzahl der im Abrechnungsobjekt wohnenden Personen abhängt (z. B. Entwässerung, Gemeinschaftsantenne, Abfallgebühren als Fixkosten). Hinsichtlich von Wasserkosten sei auch eine Aufteilung nach Grund- und Verbrauchskosten denkbar, so dass der Vermieter nur mit einen Teil der Grundkosten belastet wird. Umgekehrt sei es bei geringem Leerstand denkbar, den Vermieter nicht mit diesen Kosten zu belasten, für die er sonst grundsätzlich das Leerstands- und Kostenrisiko trägt.
Letzteres knüpft an eine Entscheidung von 2010 an. Danach ist es zulässig, dass Kosten der Wasserversorgung im - vom Gesetz vorausgesetzten - Normalfall, in dem die Wohnungen der Abrechnungseinheit im Wesentlichen vermietet sind, einheitlich nach dem erfassten Wasserverbrauch umgelegt werden, also auch insoweit, als Fixkosten wie Grundgebühren oder Zählermiete unabhängig vom tatsächlichen Wasserverbrauch anfallen. Dieser Grundsatz findet seine Grenze dort, wo eine solche Umlegung wegen erheblichen Wohnungsleerstands in der Abrechnungseinheit zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der Mieter mit Fixkosten der Wasserversorgung führt, die auf die leerstehenden Wohnungen nicht nach Verbrauch umgelegt werden können, weil in ihnen aufgrund des Leerstands kein Wasserverbrauch anfällt (BGH, NZM 2010, 855).
Haus & Grund Leipzig | RA Dr. Eric Lindner
