BGH: Keine Aufrechnung von nicht aus dem Mietverhältnis stammenden Forderungen mit der Kaution
Forderungen, die nicht aus dem Mietverhältnis stammen, darf der Vermieter ohne eine ausdrückliche Vereinbarung nicht mit der Mietkaution aufgerechnen. Dies gilt auch dann, wenn die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht für Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis benötigt wird. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (BGH, Urt. v. 11.07.2012 - VIII ZR 36/12).
Der Entscheidung lag folgender Rechtsstreit zugrunde: Nach Beendigung des Mietverhältnisses gaben die Mieter die Wohnung an den Vermieter zurück. Ein knappes Jahr später forderte der Mieter den Vermieter vergeblich auf, die Kaution zurückzuzahlen. Der Vermieter verweigerte dies mit der Begründung, dass er die Kaution mit kürzlich an ihn abgetretenen Ansprüchen aus einem früheren Mietverhältnis des Mieters verrechnen werde. Hieraufhin klagte der Mieter auf Rückzahlung der Kaution.
Der BGH entschied nun, dass dem Mieter ein Anspruch auf Rückzahlung der Kaution zustände. Eine Aufrechnung mit Forderungen, die nicht aus dem Mietverhältnis der Parteien stammen, sei nicht möglich. Dies ergebe sich aus der Sicherungsabrede der Kaution. Die Kaution sei ausschließlich dazu da, Ansprüche aus dem Mietverhältnis zu sichern. Die Sicherungsabrede beinhalte stillschweigend ein dauerndes Aufrechnungsverbot mit Forderungen, die nicht aus dem Mietverhältnis herrühren. Dieses Aufrechnungsverbot ende auch nicht, wenn die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr für Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis benötigt werde. Die Zweckbindung entfalle vielmehr erst mit der Rückgewähr der Kaution an den Mieter.
Etwas anderes gelte nur dann, wenn die Parteien Abweichendes vertraglich vereinbart haben (BGH, Urt. v. 11.07.2012 - VIII ZR 36/12 Rdnr. 10). Wenn sich aus dem Vertrag ergibt, dass der Sicherungszweck der Kaution auch Ansprüche aus einem anderen Miet- oder Rechtsverhältnis erfasst, ist eine Aufrechnung mit dieser erweiterten Treuhand- und Sicherungsabrede möglich.
Haus & Grund Deutschland
Haus & Grund Leipzig | RA Dr. Eric Lindner
